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物业服务新模式探讨
一、内容择要
[关键词:物业管理、新模式、物业服务资金、物业服务费用]
本文通过国内外物业管理的分析,特别是通过国内物业管理现状的分析,从事物发展,逻辑关系,法律关系等思维角度,以探讨、研究、设计、实践的方式,探索一种全新的物业管理模式,也许对现有的物业管理模式具有颠覆作用。但愿能唤起同仁们的思考,引起更多的共识,引领行业突破瓶颈,突破围城,迎来新的发展契机。
本文介绍的新模式,主要是在现有收费方式酬金制和包干制的基础上,探讨两者的结合,对于业主群体,按照共有共管共同承担的原则,实行预算和结算的形式;对于物业服务企业则按自主经营、自负盈亏的方式。在法律关系上将现有的近似于委托合同关系分解为,业主或者业主大会,对物业中介机构的委托合同关系,而相对于物业服务企业则为承揽合同关系。在服务费用收取和支付形式上,采用先行筹集,集中委托第三方专业机构管理;支付形式上,采用按照合同约定,第三方考核,业主监督后,按约定并按实际服务质量按实支付的原则。
业主或者业主大会
物业顾问(咨询)公司
业主委员会
会计师事务所
物业服务企业
专业服务公司
专业服务公司
新模式主体关系架构图
新模式主要解决的问题:
1、理顺业主之间在物业服务中的共有关系,业主欠费不应该是直接欠物业服务企业的费用,而是业主之间因共有而产生的债权债务关系。
2、物业服务中的相对关系,物业服务企业不再处于被委托方,而是服务承揽方(比照加工承揽合同);其服务应该向委托方(定制方)负责,而不是向业主直接负责。其应得的报酬,不是自行向业主收取,而是向委托方收取;
3、引入中介机构,解决专业管理,理清债权债务关系:虽然目前业主委员会是业主大会的代表机构和执行机构,但是因为其不具备社团法人资格,不可以独立承担法律责任;加之业主委员会非专业机构,对于物业服务的质量难以做出公正的专业的评价;因此引入专业的物业顾问(咨询)机构,负责物业服务企业的选聘,合同的签订,合同履行的监督;引入会计师事务所,负责集中管理业主缴纳的物业服务资金,负责其账务管理和支付。从而解决在物业服务中出现的债权债务不清,相互不信任,监督考核不落实的问题。
4、真正实现,业主支付费用享受物业服务,物业服务收费做好物业服务;利于专心致志,做好物业服务工作,而不是浪费时间和精力于收缴费用;以期缓解物业服务中的紧张关系。
二、物业服务现状及法律思辨
物业管理或者称之为物业服务,从80年代初自香港传入中国大陆以来,无论是最初盛行一时的酬金制,还是具有中国特色的包干制;因为没有彻底解决好产权的共有共管和责任共同承担,抑或是合同双方的权利义务对应关系和监督机制;因此物业服务中的业主和物业服务企业之间的矛盾,就像一对孪生姊妹一样,与生俱来,不胜了了。
目前国内物业管理最大的难题就是收费难。
目前国内物业管理最大的矛盾就是业主和物业服务企业的矛盾。
目前国内物业管理中最大的困惑就是业主不知道直接侵害了自身利益的是欠费业主。
目前国内物业管理中最普遍的现象是,开发建设单位花大价钱去资助自己的物业企业。
目前国内物业管理市场化的最大问题,就是不按市场规则运作。
所有问题和矛盾的根源就是物业管理关系中的权责利不对应。
物业服务费是应该自行归集,不应该由物业企业自行收取
物业管理的概念根据《物业管理条例》“第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”可以确定,物业管理是实际上是业主对物业服务企业的委托关系,虽然现有一些观点根据其他一些特征,认为物业管理是一种《合同法》的无名合同关系;但是笔者认为,其间的委托关系是不容置疑的。
物业服务的概念根据《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》对物业服务成本构成的规定,可以推定出物业服务是对房屋“共有部分”及“共有”配套的设施设备和“共有”相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
因为所有物业服务的成本构成中,只包含“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用”,所以物业服务存在的基础,是业主对房屋、配套的设施设备、相关场地的共有关系。没有这种共有关系的存在,实际上不可能成立物业服务。
物业管理的概念大于物业服务,物业管理包含物业服务。因为物业服务实际上需要业主以外的服务单位提供,而物业管理则是业主应承担的对“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”义务。这种义务,业主可以自行实施和承担,也可以委托他人承担。且物业管理中