《婚前按揭房屋性质认定及分割》
北京市昭德律师事务所姜涛律师
从按揭购房的法律关系来看,在按揭购房过程中存在三方主体,两个法律关系,即买受人与出卖人之间的商品房买卖合同关系、买受人与贷款银行之间的借款合同关系。
本律师经过多年的实践经验,以婚前按揭贷款购房的情况为研究对象,对婚前按揭贷款所购房屋的性质和如何分割作出分析。
一、从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。
1、买受人与出卖人之间形成商品房买卖合同关系。
买受人与出卖人(通常为开发商)签订买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受人先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人收入状况及资信无误后,将贷款金额直接划入开发商账户。至此,买受人的付款义务全部完成,商品房预售合同履行完毕,与银行形成债权债务关系。
2、买受人与贷款银行之间形成借款合同关系。
贷款银行发放贷款后,买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了,买受人依借款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。由此,婚前一方订立商品房买卖合同,支付首付款的房屋,其房屋权属仍为婚前一方所有,婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还银行的债务。该房屋的预期利益或贬值都在签订房屋买卖合同支付首付款后而事实存在。与偿还贷款与否没有关联,如果按揭贷款人不偿还银行贷款,那也只是欠银行的债务,而不会触及原房屋买卖合同。只要按揭贷款人将首付款及贷款全部支付给开发商后,按揭贷款人对购买该房屋支付房款的义务即全部履行完毕,不会因偿还或不偿还贷款而改变其房屋买卖合同的内容及性质。所以在离婚时该房屋不能作为共同财产进行分割,应当认定为一方婚前即享有的财产权利。离婚时应将房屋判归婚前一方所有,双方婚后共同还贷部分及还贷部分产生的增值部分属于夫妻共同财产。
3、婚前一方贷款购房离婚时如何分割。
笔者认为,一方婚前购买夫妻双方婚后共同还贷的,应该按照双方婚后共同还贷数额除以实际总房款(总房款本金+已还利息额):
石某婚前购买房屋的总价款为45万元,婚前石某首付15万元,贷款30万元,20年还清,截止离婚时双方婚后共同偿还贷款本息20万元(其中本金12万元,利息8万元)。离婚时的现行市场价值为120万元.
夫妻双方应该共同分割的部分为:[20÷(45+8)]×120=45830元,一半为226415元(45830÷2=226415元).
1)20万元为夫妻婚后共同还贷的部分;
2)实际总房款53(45+8)万元为房屋本金+,截止离婚时,双方已还贷款利息8万元,所以,实际总房款已经为53万元;
3)[20÷(45+8)]为双方婚后共同还贷占实际总房款的比例;
4) [20÷(45+8)]×,用双方婚后还贷占实际总房屋款的比例乘以120万元,便得出离婚时双方应该分割的数额.
5) 45830÷2=,即得出婚前一方应该补偿给另一方的数额.
由此可知,房屋应该归石某所有,,,也考虑到了婚后共同还款部分的增值.
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