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房屋产权的70年之痛
70年是个不长也不短的时间段,似乎离我们很遥远,又似乎转眼即到。时至今日,我国的城镇住房改革已经走过了20年的历程,而随着上世纪90年代以来我国改革开放步伐的加快,商品房的市场占有率目前已经逐步提高到了近80%。转眼间,改革开放后我国最早出现的第一批商品房,如今土地使用权已只剩下50来年,一些商业用房更是只剩下30多年的土地使用权了。居住用地70年的使用权期限,正宛若达摩克利斯剑那样,高悬在私有房产所有者的头上!
土地使用权期限影响初现
与加息、提高房贷首付比例、住房转让营业税新规定开始实施等一系列措施相比,居住用地使用权70年的限制,其潜在的杀伤力更为惊人。一般地,买商品房的人都要领两个证,一个是房产证,另一个是土地证,土地证有效期是70年。基于此,不少已购房或正准备购房的人,已开始发出类似“住宅用地的使用权只有70年,那70年后怎么办”的疑问。
这样的问题并非杞人忧天。不久前,笔者的一位朋友终于拿到了新房的土地证。欢喜过后,他仔细研究了一番刚到手的土地证,没想到新的烦恼出现了。他的房子是在2003年购买的,土地证上的土地使用权终止日期是2073年,那么70年后他的房子该怎么办呢?其实他还算幸运了,毕竟还有足足70年的土地使用权,笔者的另一位朋友更是为此烦恼不已。这位朋友在2000年6月购买了一套新房,并于2000年底拿到新房的钥匙。但一直等到土地证办下来后,才发现土地使用权到2048年4月份就到期了,实际使用期限连50年都不到。
疑问产生后,后面的那位朋友急忙上网查阅政府对此作出的相关法律规定。好不容易,他在2005年5月1日出台的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》中,找到了自己所关心的问题。但不要说他的房子不在北京,单是该《办法》第25条“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回”中,“届满”、“未获批准”、“无偿收回”等等这些“刺眼”的字句,也让他更加担心自己房子的未来命运。与此同时,新上市的商品房使用年限缩水问题也引起了人们的注意。许多土地是在开发商手中闲置多年才开发的,到购房者买到房屋时土地使用年限已不足70年。以前由于各种原因,购房者很不注意这些问题,而国家在房地产制度中也没有作出相应规定。
但现在购房者已经开始关注这个问题,近年来全国各地发生过多起因剩余年限不足70年而引起的纠纷。不久前,山东淄博的69户居民为此事状告开发商,因为他们发现自己购买的商品房土地使用年限仅仅到2026年,这意味着自己花几十万元买来的房子,却只有20多年的使用权,届时房子将变成空中楼阁。
土地使用权是个年轻的问题
应当说,土地所有权与使用权的分离,在我国改革开放进程中是一件惊天动地的大事。解放后,我国城市土地一直是实行全部国有化的。
随着改革开放的深入,人们逐渐意识到土地使用权改革的重要性,高层也开始反思长久以来的土地政策。1987年11月,国务院批准国家土地局的报告,确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州,以及后来的海南省等城市为城市土地使用制度改革试点城市。我国土地使用制度改革由此从决策阶段进入了实施阶段。同年12月1日,深圳会堂内响起了公开拍卖土地使用权的槌声。但槌声余音未了,认为