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房地产估价中区域因素分析浅析
房地产估价中区域因素分析浅析
◆毛源伟
在房地产估价技术报告中,要求对区域因素进
行分析,一般情况下我们都是先对估价对象所处城市
位置进行描述,然后对周围环境,配套设施,繁华
程度,
中,估价结果的得出与区域因素分析的逻辑关联性并
不强,或者说论述不充分.
现实社会中众多成功投资家把房地产价值的体现
主要归功于地段位置,
环境来衡量房地产价值,这就是说区域环境能让人们

值,指市场参与者对区域内房地产共同的价值判定…,
是对区域内房地产各种相关因素进行综合,感知,评
价,
型房地产价值水平,同时,区域内个别房地产又是区
,我们对区域因素
进行分析,就是用专业的视角对估价对象所处城市位
置环境进行透彻分析,发现价值内涵,得出该区域内
房地产价值水平及其价值趋势,充分显现该区域与其
,在房地产估价中如何
进行区域因素分析呢?
本文认为,区域因素主要指估价对象所处位置环
境,包括物理环境,
分析就是对这几种环境进行阐述,发现区域价值.

要指区域所处城市位置及区域内绿化植被空间,空气质
量,河流湖泊,风土等自然环境条件与人的心理行为之
间的关系;构筑环境则主要考虑与估价对象最为密切的
区域内的建筑品质,风格,布置,道路走向等.
舶妣39
在住宅房地产估价中,物理环境是价值体现的一
,城市郊
区等相对远离市区的楼盘不但价位达到城市次高点,
,这些楼盘起初的各种配套
设施如学校,银行,菜场,医疗,公共交通条件等均
不完善,如果单从配套设施看,它并不适合现阶段居
住,因此评估房屋现时价值时也不会很高,但该类楼
盘为有车人群提供了一个静谧优美空间,他们愿意用
较高的价格购买这里的物理环境,使该地区区域价值

子,该楼盘位于城市近郊,东面紧邻一个归属鄱阳湖
水系的艾溪湖,湖面广阔,坐在家中就可见到荡漾的
水面,抬足直达湖边,其它周边各面均为空旷的开发
区地块;楼盘内部构筑环境发计成欧式风格,取名欧
州小镇,置身小区环境中,
个案例表明物理环境主导了这里的区域价值.

的政策导向,城市规划,治安状况,经济发展水平,
,商业街,步行街的规
划,就是社会环境对房地产区域价值产生重大影响的
,在住宅房地产中,社
40栋铂垃见1200u3
会的经济和政治因素对房价同样产生巨大
,该地近
几年房价上涨步伐始终滞后于城市其它区

的区域之一;原有的国药厂等工厂也早已
搬迁;各种配套设施也相对完善;已有的
建筑或新建成的楼盘品质并不低于其它区
域,但该区域城市建设相对落后,政府行