深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案.doc

深圳皇庭CBD项目商业部分定位及规划方案
深圳皇庭CBD项目商业部分
定位及规划方案
每一次都精雕细琢
2010年11月
前言
根据项目的初期判断及与发展商的多次沟通,我司通过对深港两地大型购物中心的系统调研,对国内各大购物中心的品牌分析,以及对深圳市内消费者的访谈,总结和分析出现有购物中心的特点和未来的发展趋势,并根据项目的自身属性做出合理的定位及规划方案,希望本项目能在未来引来深圳购物中心的发展。
由于大量的市场调研及研究工作,此次报告有大量的分析数据和案例研究,此稿为了便于汇报讲解,特引用能够支撑定位及延展的核心结论部分,其他市调数据、案例研究、品牌研究、消费者问卷等内容将做为本报告附件提交。

感谢发展商的大力支持,谢谢!
*
1
研究内容
研究结论
2
3
4
5
6
市场分析
深圳经济发展迅猛,人均GDP、可支配收入均为全国最高水平,中心区将成为新型城市商业核心
项目分析
项目本身及周边有非常好的规划条件,周边消费力旺盛,为项目定位提供切实的依据
案例研究与借鉴
同类型城市CBD中的大型商业多为城市的核心商业,高档次、高消费、一站式、日夜均衡消费是整体趋势
项目定位及业态布局
深圳最具体验感、生态型的新型时尚潮流购物中心
项目建筑规划建议
商家访谈及消费者分析
部分目标商家有中心区开店计划,并表示对本项目的意向;消费者消费力旺盛,希望更多体验式的消费模式
具体建议见第六章内容
研究结论
*
7
收益测算
合理化判断未来的收入水平
1
研究内容
主要内容
2
3
4
5
6
市场分析
项目分析
案例研究与借鉴
项目定位及业态布局
项目建筑规划建议
商家访谈及消费者分析
研究逻辑及思路
*
宏观经济背景
城市规划背景
商业发展趋势分析
高端零售发展趋势分析
7
收益测算
*
城市主要商圈:
人民南商圈
东门商圈
蔡屋围商圈
中心区商圈
华强北商圈
南山商圈
目前,深圳仍处于快速的“扩张”阶段,经济、人口规模高速增长,城市发展以福田中心区为轴心,向东西两翼快速推进,区域商业中心发展日新月异,商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。
1
2
3
4
5
6
城市商业市场发展背景
商圈
位置
特征
代表项目
人民南商圈
以人民南路为主轴,南起罗湖口岸,北止深南东路,东自东门南路,西至和平路,。
深圳开发最早,开发程度最高的商业中心,具有强大的商务、口岸经济优势。
金光华购物广场。
东门商圈
以人民北路和解放中路为轴线,以太阳广场到东门茂业百货为最核心地段。,建筑面积65万平方米,其中商业经营面积约50万平方米。
深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区,但是消费档次中档偏低。
太阳百货、茂业百货、东门商业步行街等。
蔡屋围商圈
东起宝安南路,西至上步南路,以深南中路为轴线。
深圳市区高端消费市场的主力。
中信城市广场、万象城。
华强北商圈
东起燕南路,西至华富路,南接南园路,北达红荔路,深南大道横贯其中,。商业经营总面积约 70 多万平方米。
深圳目前最具活力和影响力的商业中心,主要以电子、零售业态为主,其中电子类占到商圈体量的70%。
华强北商业街、茂业百货。
中心区商圈
东起彩田路,西至新洲路,北临深南大道,南接滨河大道。
随着中心区CBD的建设将逐步成熟定型,依托区域商务中心的白领和区域高端住宅居民区,成为深圳主要中高档市级商圈。
怡景中心城,CocoPark。
南山商圈
以海岸城为中心,北起南海大道,南至后海滨路。
深圳市区内起步较晚而发展速度最快、发展空间最大的商圈。
海岸城、保利文化广场、海雅百货,花园城中心等。
*
城市商业市场发展背景
商圈
起源
现状
趋势
人民南商圈
深圳开发最早,开发程度最高的商业中心,具有强大的商务、口岸经济优势。
由于物业老化,缺少适合新消费特点的主力业态,成为第一个被边缘化而进入衰退期的商圈。
在中西部新兴大型购物中心的挤压下,正处于艰难的整合求变当中。
东门商圈
东门作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期,是深圳历史最古老而非常成功的商业街区。
深圳市商铺最密集、客流最集中、商品最丰富的商业旺区,占据了广大中低档次的商业市场。
东门商圈整体客流层次较低,缺少发展高档购物中心的条件。
蔡屋围商圈
以中信城市广场的开业促成了该商圈的崛起。
有西武百货驻场的中信城市广场大大提升了该商圈的品味;华润万象城则是该商圈商业实力形成的