典型楼盘研究上海高端高层典型项目.pptx

1
【产品塑造】
【资源稀缺】
【软件服务】
【营销特点】
【价格\客户】
典型项目特点
塑造高档产品的“基因”:酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业
黄浦江江景\陆家嘴CBD\万国建筑群外滩景观
对不同的客群小众传播,举办各种主题公关推广活动
服务周到\保证安全性与私密性\国际化的物业服务、高品质会所服务
价格弹性很大\客户包括港澳台人士、江浙投资客、外籍华人、外籍人士
2
【产品塑造】
?
3
【产品塑造】
气派建筑-立面大气\酒店式大楼入口设计\挑高酒店式大堂
豪华户型-豪华而大尺度:大面积\居住空间尺度大\景观视野开阔\主卧套
间设计\主卫面积占比大\景观卫浴
高档装修-半数3000元/㎡或以上/德国、意大利、美国等国际品牌用材
尊贵会所-配比高\功能多样或特色化\私家会所对内开放\国际水平管理服务
出色园林-主题园林或特色精致园林\国际著名机构担纲设计(如泛亚易道)
国际物业-国际化物管国际化服务:服务周到\保证安全性\私密性
高配车位—车位配比基本都在100%或以上\人车分流地下车库
通过类比分析,6大高档项目在塑造产品品质存在一些共同特点,主要通过下列核心要点来打造高档产品品质及形象:
塑造高档产品的“基因”:酒店式大堂设计、高档装修、会所配备、高水准园林与物业
4
建筑
风格
欧式现代为主
建筑类型
高层
主力房型
2房2厅
100-130㎡
3房2厅
140-220㎡
4房2厅
230-280㎡
房间功能配置
住卧套间设计,主卫景观卫浴;佣人房、独立衣帽间
配套
会所
规模
其中5个项目不低于1:100(与住宅建筑面积比)
功能
前三位:酒吧/咖吧、健身房、 室内泳池、桑拿/SPA、韵律室、儿童娱乐室
经营方式
主要对内
物业管理
管理公司
国际性物管(仲量联行、第一太平戴维斯、高力)
收费
不低于3元/㎡·月
大堂
挑高4-8米酒电式大堂/前接待/访客休息区
装修定位
高端,4个项目3000元/㎡或以上,德国、美国、意大利品牌
空调
5个项目采用大金中央空调
电梯配置
三菱电梯、OTIS
建材
基座
石材
立体材料
复合铝板/砂岩
【产品塑造】—产品总结表
5
盛大金磐
世茂滨江
白金府邸
汇豪天下
财富海景
仁恒滨江
占地面积






建筑面积






总套数
530
3000
272
913
520
1940
容积率





3
物业类型
高层
高层
高层
高层
高层
小高层、高层
建筑风格
欧式现代
欧式
欧式现代
现代简约
欧式现代
现代
立面用材
石材+复合铝板
石材+砂岩
石材+复合铝板
涂料
石材+复合铝板
石材+砂岩
大堂设计
挑高8米酒店式大堂
挑高6米酒店式大堂
-6米酒店式大堂
-8米酒店式大堂
挑高8米酒店式大堂
挑高4-8米酒店式大堂
大堂功能
访客休息区
前接待/访客休息区
访客休息区
前接待/访客休息区
前接待/访客休息区
访客休息区
典型项目基本资料
欧式建筑风格,高层物业类型为主,-;酒店式大堂挑高设计。
【产品塑造】—基本资料
6
主力户型
盛大金磐
世茂滨江
白金府邸
汇豪天下
财富海景
仁恒滨江
2房2厅
14%
%
17%
15%
18%
10%
3房2厅
83%
%
83%
60%
82%
70%
4房2厅
-
%
-
25%
-
20%
主力户型—以3房2厅为主,约占60-80%,如财富海景3房占到82%
主力户型
户型共同特点:开间尺度大、采光视野好;
户型客厅、住卧面宽较大,如盛大金磐自6米以上;
客厅、主卧开窗面积大,景观视野开阔;
主卫面积大,世茂滨江、财富海景、盛大金磐部分房型主卫面积占整个主卧面积30或以上
主卫设计景观卫浴,财富与世茂在浴间还配设液晶电视
【产品塑造】—主力户型
7
户型面积区间—户型面积较大,3房2厅面积区间主要在140-220 ㎡
4房2厅面积区间主要在230-280㎡
2房2厅面积区间主要在100-130㎡
仁恒滨江
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
300
320
340
360
盛