某房地产项目可研性研究报告报告.doc

某房地产项目可行性研究
项目总论
(一)项目背景
项目用地:**************
项目位置:***************
项目开发背景:**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下,因**厂即将生产厂区迁移至别处,其土地可用于商品房开发。
(二)承担可行性研究的单位
****国联投资顾问有限公司
(三)研究工作依据
根据政府有关部门政策规划,依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。
二、项目投资环境和市场研究
(一)市场宏观背景

国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出,今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度,预计全社会固定资产投资增长16%左右,GDP增长有望达到8%。据介绍,房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右,比2002年有所回落,但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化,投资环境继续改善。在市场准入方面,2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时,体现国民待遇和公平竞争原则,打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面,将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系,完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面,对企业投资国家鼓励发展的行业,可部分抵免企业所得税,对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税,加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革,使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降
。
2. 2003年上半年全国房地产开发投资情况
开发投资继续高速增长
2002年,,%,,%。今年上半年,房地产继续保持强劲发展势头,,%,,%。其中东、中、%、%、%,中、西部地区增幅高于东部,其中12个地区增幅超过50%。
今年上半年,,%,%(其中,,%,%);,%,%;,%,%。东、中、%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。
销售情况良好
今年上半年,全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。,%;其中:,%,%。
商品房空置面积增幅较大
,其中,,%。空置一年以上的住宅、写字楼、%、-%%。东、中、%、%%,中西部地区增幅较大,且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快,有原有基数较小的原因,但增幅扩大,隐含着潜在的市场风险。
今年上半年,这一趋势仍在持续。仅1-5月份,%,其中,%。
价格稳中有升
2002年,全国商品房平均销售价格2291元/平方米,%,其中:商品住宅销售价格为2130元/平方米,%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示,%,%,%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。
2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米,%,其中东、中部地区价格涨幅较高。
有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升,4个地区涨幅在20%以上,分别为:%、%、%、%。
有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降,分别为:新疆-%、河北-%、四川-%、广西-%、北京-%、云南-%、辽宁-%、内蒙古-%、贵州-%。
3.**市投资宏观背景
房地