54第十二章第七节求取估价对象价值至第十一节估价资料归档(2012版).doc

第七节求取估价对象价值
求取估价对象价值可分为分析估价对象价值、测算估价对象价值和判断估价对象价值。
一、分析估价对象价值
通过实地查勘等方式调查了估价对象状况以及类似房地产的市场状况之后,应有针对性地描述和分析影响估价对象价值的自身因素和外部因素,特别是其中的有利因素和不利因素,包括描述和分析估价对象的历史背景、周围环境和景观以及类似房地产过去、现在的供应量、需求量、市场价格及其未来总体趋势。在分析估价对象价值时要形成“市场背景分析”、“估价对象最高最佳利用分析”、抵押估价的“估价对象变现能力分析”及“有关风险提示”等分析结论。
二、测算估价对象价值
在前面拟定估价作业方案中已强调,只要是估价对象在理论上适用的估价方法,都应初步入选,不得随意取舍。但每种估价方法除了其适用的估价对象,还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因,可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此,在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上,再根据搜集到的资料的数量和质量等情况,正式确定采用的估价方法。关于搜集资料的数量和质量,值得指出的是,有的是真正缺乏估价所必要的资料,有的可能是估价机构或估价师没有尽力去搜集。限制估价方法采用的情况不包括后一种情况。对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的,应在估价报告中充分说明未采用的理由。
估价方法选定之后就是进行有关测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值。已在前面介绍各种估价方法时作了详细叙述,此处不再赘述。总体来说,测算估价对象价值要做到估价方法选用恰当,估价基础数据和技术参数选取准确且有充分的依据或理由,计算公式和计算过程正确无误。
三、判断估价对象价值
不同的估价方法的测算结果通常是不同的。应在对各种估价方法的测算结果进行比较、检查、分析的基础上判断估价对象的价值。因此,该步骤又可分为3个步骤:①对各种估价方法的测算结果进行校核;②将各种估价方法的测算结果综合为一个结果;③确定最终的估价结果。
(一)对各种估价方法的测算结果进行校核
当不同的估价方法的测算结果之间有较大差异时,应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因,可从以下方面进行检查:①计算过程是否有误;②基础数据是否正确;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤不同估价方法的估价对象范围是否一致;⑥选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的;⑦是否遵循了应遵循的估价原则;⑧房地产市场是否为特殊状况,如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。在房地产价格存在泡沫的情况下,房地产价值通常被市场所高估,从而收益法、成本法的测算结果一般会明显低于市场法的测算结果;而在房地产市场不景气的情况下,房地产价值通常被市场所低估,从而市场法的测算结果一般会明显低于成本法的测算结果(在未考虑外部折旧的情况下)。此外,特别需要强调的是,价值测算中的每个数字都应有其来源依据。
(二)将各种估价方法的测算结果综合为一个结果
在确认了各种估价方法的测算结果无误且之间的差异不很大的情况下,应根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法将它们综合为一个结果,并在估价报告中简要说明选用不同数学方法的理由。当选用加权算术平均数时,通常是对最适用于估价对象、占有资料全面准确的估价方法的测算结果赋予较大的权重;反之,赋予较小的权重。不得通过随意调整权重来调整结果。
当各种估价方法的测算结果无误,但因房地产市场为特殊状况导致不同的估价方法的测算结果差异较大时,不能简单地采取平均的方法综合为一个结果,而应根据具体情况特别是根据估价目的,先排除不合适的估价方法的测算结果,然后将余下的估价方法的测算结果综合为一个结果。例如,在房地产价格存在泡沫的情况下,如果是房地产抵押估价,因要遵循谨慎原则,则估价结果不宜采用市场法的测算结果,而应采用收益法或成本法的测算结果,或者收益法和成本法的测算结果综合出的结果;但如果是房屋征收估价,因要保护被征收人的合法权益,则估价结果不宜采用成本法或收益法的测算结果,而应采用市场法的测算结果。相反,在房地产市场不景气的情况下,房地产抵押估价应采用市场法的测算结果,而房屋征收估价应采用成本法的测算结果。
(三)确定最终的估价结果
在综合出一个结果的基础上,还应考虑一些不可量化的价值影响因素(由于房地产价值影响因素众多,不能拘泥于某些数学公式的测算结果,还应根据经验及其对房地产市场行情的了解来把握评估价值),同时可听取有关专家的意见,对该结果进行适当的调整,或者取整,或者认定该结果,从而确定出最终的估价结果。当有调整时,应在估价报告中充分说明调整的理由。
(史记:如收益法中要考虑无形收益,假设开发法中要考虑开发完成后的房地产价值以