置业顾问基础知识.doc

房
地
产
培
训
资
料
深蓝公司简介
房地产基本知识
现场接待流程
房地产销售人员必备的素质
销售技巧
成功学
心态
商业地产基本知识
银行按揭贷款
合同条款讲解和签约技巧
深蓝公司简介
深蓝公司的全名是:郑州深蓝房地产咨询有限公司。
深蓝公司的地址是:郑州市经三路66号金城国际A座1006,公司电话是0371-66616861
深蓝的含义和由来:100的红和70的蓝,红代表***和魅力,蓝代表理性与科学;
深蓝公司成立于2004年9月
深蓝的企业文化:
成长和创造型公司
纪律和快乐(中)
认同和回报(宏观)
深蓝员工价值观是:学****和分享。
深蓝公司下设:销售管理部、设计部、市场策划部、行政部。
深蓝公司现在代理的项目和推广的项目
深蓝2005—2010公司发展目标是
(1)05-06地市为主,郑州非主流;
(2)07-08地市,郑州及城市为主流;
(3)09-10客服中心、广告公司、项目定位、规划建议、园林设计、物业服务等房地产中介综合运营商。
房地产基本知识
房地产:香港叫做物业,是土地及土地上的一切建筑物。两大特性:位置固定性和无重复性。
商品房:由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。(1)房地产开发公司开发;(2)是一种商品;(3)有利润。
经济使用房:国家或房地产开发企业以建设成本向中低收入着出售的房子。(利润率控制在3%)
现房和期房:已通过工程质量验收,并有验收证明即可交付使用入住叫现房,反之叫期房。
现售和预售
商品房预售的条件
持有合法的国有土地使用权证;
持有建设工程规划许可证;
投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上;
确定了明确的施工进度和交付日期。
商品房价格因素
土地价格;
房屋建设成本;
配套费用;(电、气、管道、绿化)
管理及财务费用;
营业税及附加;
期间费用;
开发商利润;
商品房五证
国有土地使用证;(土地局)
建设用地规划许可证:(规划局)
建设工程规划许可证:(规划局)
建筑工程施工许可证;(建设局)
商品房预售许可证;(房管局)
土地的取得方式
出让A、招标B、拍卖C、挂牌
划拨
转让
土地的使用年限
住宅70年;
商业40年;
科教文卫、工业、综合用地50年;
加油站20年
契税及税率
土地、房屋权属转移时,国家按照当事人双方签定合同(契约),以及所确定的价格的一定比例,向承受权属者一次征收的一种行为税。
税率:住宅144平方米以上的按总房款的4%征收;
住宅144平方米以下的按总房款的2%征收;
商业用房按照总房款的4%征收;
征收单位是当地的财政局,征收时间是房屋签约后1个月内,按揭付款的客户是房产抵押后1个月内,逾期将按照每天万分之五进行收取违约金。
印花税:是对商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖双方按照总房款的万分之三进行交付。征收单位是当地的地税部门。
公共维修基金:是指住宅楼房的公共部位、共用设施、设备的维修养护基金。郑州市目前的收取标准:多层35/平方,小高层以上65元/平方米;别墅45元/平方米。一般由开发商代收交由房管局管理,由业主委员会统一支配使用,接受房管局的监管。
房屋所有权:是房屋的占有权、管理权、享用权、处置权(出售、出租、抵押、继承、赠与)的总和。
两书:住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书主要内容是房屋的质量和保修期限。住宅使用说明书主要内容是:(1)房屋位置图(2)平面结构图(3)室内设备配制图(4)供排水管网图(5)墙电路图(宽带、智能化、强、弱电分布图)(6)采暖设备图。
商品房各部位最低的保修期限
基础设施工程、房屋建筑的土基基础工程和主体结构工程,该工程的合理使用年限。
屋面防水、防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏5年。
供热和供冷系统为两个采暖期、供冷期。
电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、()的永久性建筑物。
套内建筑面积:房屋按套计算的建筑面积为套门内范围的建筑面积,包括套内的使用面积、墙体面积和阳台面积。
公摊面积:各产权主体共同占有使用的建筑面积,指各套以外为各用户共同使用,不可分割的建筑面积。
应分摊的公用面积范围:套门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、电梯机房、水箱间等。
建筑面积等于套内建筑面积加分摊。
得房率: