宇和置业南京和府奥园项目提报方案.ppt

一、市场环境分析
河西板块概述
南京版图中,河西板块包括自三岔河大桥开始秦淮河以西,赛虹桥立交南面凤台南路以西区域。根据自然发展情况逐步发展成为三大片区:北部龙江片区,中部江东片区,南部奥体片区。
北部龙江片区,发展于2000年前后,最早大批高教老师、政府人员移居龙江,高层次人群带动板块快速发展,目前已经基本发展成熟,城市格局已经形成。
中部片区,发展时间较晚,以前为老旧小区及棚户区,07年万达地产进入后大手笔的建设拉开了江东片区发展的序幕,同时也改变河西过去河西以龙江与奥体为主的“哑铃式”发展格局,目前形成江东片区。
南部奥体片区,借助“十运会”召开的契机,定位奥体片区为南京新城市中心,与新街口形成“双核”,目前奥体周边业已发展成熟,逐步向南部发展(本案正是位于奥体南部,规划CBD二期南端)
(一)河西板块环境分析
河西板块05、09年供应量超过120万平米,其他年度供应量在90万平米上下徘徊;
河西板块销售量高潮出现在2006年,成交167万平米,08年遭遇滑铁卢,,但随后09年成交再次突破130万平米,良好的发展预期使得总体上供不应求;
河西板块成交均价每两年进入一个平稳期,但2009年的均价涨幅远远超过了07年的涨幅,达到15000元/平米水平。
河西板块总体市场分析
05-09年河西板块商品住宅量价走势
(一)河西板块环境分析
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
合计
上市量






成交量






供销比






从05-09年整体供销情况来看,市场处于供小于求的格局,;其中虽然05、08年经历楼市调整,板块供销比大于1,不过其他年度均出现供不应求的市场现象,尤其是06、07年从供销比上反映的更为明显。
河西板块供销比分析
(一)河西板块环境分析
09年至今河西板块市场走势
2010年1月市场迅速退烧,价格存在振荡可能
河西板块09年1-6月市场整体上行,整体趋势稳定。
进入7月后价格突然拉升,同时上市量短期内有效放大,市场呈现供销两旺的局面。
与此同时,7-11月发现一个现象,虽然成交量在高位运行,但整体处于下降趋势,除了存在供应不足导致以外,价格的快速提升对于市场来说需要一定的接受周期,12月份成交量再次拉高,奥体南部中北品尚以河西较低价格开盘功不可没。
河西价格在快速上涨之后遇到了坎,低于这道坎的项目销售较好,高于这道坎的项目销售较差,初步判断这道坎在16000元/平米价格水平
** 2014年青奥会落户南京为河西发展提供再次腾飞的机遇
(一)河西板块环境分析
河西板块子片区供销分析
龙江片区自05年之后由于开发用地的不断减少,上市量不断下滑,从而导致成交量逐年下降,所占板块比重也不断减少,需求被大量压制,05-。
江东片区05年以前经历过一轮城市发展,此后06、07年片区发展几乎停滞,08、09年随着万达广场带动了区域商业配套的升级,新一轮的发展正式开启,需求较为旺盛,05-。
奥体片区自04年开始开发,随着土地不段减少,上市量也出现下行趋势,但毕竟奥体片区储备土地较多,因此下降的幅度并不明显,目前奥体片区开发主要集中在奥体南片,环奥体周边已无太多开发用地,05年-。
05-09年龙江片区供销状况
05-09年江东片区供销状况
05-09年奥体片区供销状况
(一)河西板块环境分析
未来供应量——(已开发项目未售)
奥体片区
110万平米
江东片区
67万平米
龙江片区
3万平米
经过统计,河西板块在售项目仍有180万平米未开发,这部分房源将集中在未来3年内上市,其中奥体片区是供给主力。
(一)河西板块环境分析
未来供应量——已出让土地可开发
奥体片区
91万平米
江东片区
35万平米
龙江片区
73万平米
经过统计,河西板块已出让(尚未开发)地块未来有199万平米体量可上市,预计这部分房源集中在未来5年内上市,奥体片区仍然是供给主力。
龙江片区虽然未来供应量虽然高达73万平米,但仅中海凤凰西街项目就56万方,其余地块仅能提供不超过17万平米房源。
(一)河西板块环境分析
未来供应量——总体供应量
3-5年供给量
河西379万平米
奥体201万平米
在售项目未售与出让土地未开发合计
河西199万平米
奥体91万平米
根据已出让未开发土地统计