物业费管理费测算指引书.doc

物业服务费测算工作指引
为规范拟接管项目物业服务费的测算,保证服务费收费标准合理,保障物业经营的正常开展,确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。
第一章测算前准备工作
、工程部、营销部等相关部门联系,获取项目总规图、相关设计图纸,了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况,填写《项目基本情况统计表》(参照附件1)。
收集当地物业服务相关法律法规,查询当地相关专业服务机构的收费标准,了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情,填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。
通过网络、电话、现场调研等渠道,了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准,填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》(参照附件3)。
,编写《项目物业管理方案》,明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数(不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员)。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域,统计物业构成及业务分摊相关数据。
第二章测算原则
物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准,采用列举法测算。
,不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。
,项目开办之初所采购的固定资产和低值易耗品(参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》)在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。
,各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算,分业态合计,测算出各业态各自的管理成本。如:
多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积
高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积
㎡的,应作为独立业态单独测算,各项目配套的各中心按一种业态独立测算。
,注意南北地域在设备、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化;
,注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。
,要具有前瞻性,充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。
第三章测算方法
,所有费用均按行业费用分类****惯,归类核算(见表1),表中业态分类可根据项目实际增减。
表1: 城市【项目】物业服务费测算汇总表
项目概况
总建筑面积㎡。其中:多宅建筑面积㎡; 高层建筑面积㎡,别墅面积㎡,商铺面积㎡,……面积㎡。
占总成本的百分率
费用分摊
业态类别
序号
测算项目
月度总费用(元)
多层
高层
别墅
商铺
学校
综合楼
配套中心
1
人员工资及福利等(见表2-1、-2)








2
清洁卫生费用(见表3-1、-2)








3
绿化养护费用(见表4-1、-2)








4
设施设备日常维护费用(见表5-1、-2)








5
设施设备日常运行电费(见表6-1、-2)








6
秩序维护费用(见表7)








7
办公费用(见表8)








8
固定资产折旧(见表9)








9
保险费用








10
不可预计费用








11
利润








12
税费








合计(元)







单价(元/平方)







,应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算;
=∑表中1-9项×2%;
=∑表中1-10项×8%;
=∑表中1-11项×当地税费标准/(1-当地税费标准)。
人工费用测算
人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及