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棚改新政一石二鸟
以提高货币化补偿额度为核心内容的棚改新政,或将对商品房库存去化发挥意想不到的效果。
《财经国家周刊》记者从多个渠道获悉,由住房和城乡建设部、国家开发银行下发的《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》(下称《通知》)目前已下发至各省级住建部门及国开行各分行,该文件旨在落实好棚改专项贷款资金。
虽是针对棚改的一项新政,但却会对高企的商品房库存起到显著去化作用。据《财经国家周刊》记者了解,按照此前未成文的惯例,棚户区改造资金使用中,货币补偿资金一般不允许超过总投资额的20%,而此次《通知》则要求,货币补偿占总投资的比例不超过40%。
“这意味着棚改方向由以往主要依靠建设-安置为主,变为以货币从市场回购商品房安置为主。这既有利于尽快解决棚户区居民安置问题,也有利于消化过剩的商品房库存。”一位接近住建部的人士说。
一石二鸟
近两个月以来,针对房地产市场的一系列政策,在一定程度上起到了激活市场交易的效果。从10月份的市场成交情况看,多地呈现成交回暖趋势。特别是9月底贷款政策的松动,对激活改善型购房起到了一定作用。
但业内人士表示,仅从9、10月份的销售数据,很难判断市场已进入回暖期。中国指数研究院监测的数据显示,截至10月末,%,库存压力虽有所缓解,但仍处于近年高位。
一位接近住建部的人士表示,目前限购、限贷政策的释放效应,主要利好的是刚需和改善型需求,而这部分需求并非新增需求。“采用货币化安置进行棚户区改造正是将市场库存高的商品房转化为刚性需求住房,这才是抓到了真正的刚性消费所在。”上述人士说。
今年以来,房地产投资增速下滑,拖累整体经济增速,%。棚户区改造曾一度被视为弥补房地产投资增速下滑的重要手段。但在一些商品房供应本就过剩、房地产库存高企的城市,大规模上马棚改项目却造成了资源双重浪费。要化解这一矛盾,调整棚改货币化补偿政策就显得极为必要。
无锡市房地产协会副会长兼秘书长沈洵表示,通过政府搭建平台,以一定折扣从市场采购商品房用于棚改安置,一方面是采购的商品房质量相对较好;另外,房企参与的意愿较高,尤其对于上市房企而言,年终冲业绩压力之下,更有意愿以一定折扣参与政府团购,消化库存。
在业内人士看来,在房价下行状况下,货币化补偿安置方式更容易被老百姓接受。在当下市场状况下实行,恰逢其时。
探路新棚改
政府回购商品房作为安置房,以及棚改货币化补偿,一些地方政府早有实践。
鄂尔多斯市房管局在控制商品房增量的同时积极消化存量商品房,目前已由政府组织回购7666套房源作为保障房和回迁安置房;沈阳市2014年棚户区12423户改造任务中,通过改造主体与开发企业销售对接、政府组织团购等方式,初步购买意向房屋8610套。
安徽芜湖自今年7月试水棚改征迁货币化补偿新模式,截至9月底,完成棚户区改造征收12014户,其中货币化补偿占比近46%。
芜湖市住房城乡建设委负责人表示,2013年以前,芜湖棚改主要采取政府统建安置房方式,一方面源于当时房价上涨过快,市场供应不足;另一方面,该模式即期安置资金支付压力小。但这种政府主导的模式建设周期长,从征收到安置建设和竣工交付一般需要4~5年,群众过渡期较长;安置房质量、成本控制难达到