南京恒大项目前期价值研判报告.doc

南京恒大项目价值研判

项目总览 5
一、 项目在城市中的角色 7
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二、 恒大绿洲项目价值研判 10
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地块基本特质 11
1) 地块区位 11
2) 地块四至 12
3) 地块技术指标 14
4)项目初步规划 15
周边整体环境 16
1)交通 16
区域经济与人口 22
1) 经济 22
2)人口 23
区域房地产市场 24
区域房地产客户 30
31
区域规划 31
34
34
35
35
36
36
区域市场竞品的界定 36
产品力分析 37
营销力分析 41
区域客户分析 43
43
同质产品的界定 43
同质板块分析 44
同质项目分析 45
同质产品标杆案例 46
48
49
项目基准价格定价 49
价格修正 50
51
三、 恒大金碧天下项目价值研判 52
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地块基本特质 53
1)地块区位 53
2)地块四至 55
3)地块技术指标 57
4)项目初步规划 57
周边整体环境 59
1)交通 59
2)配套 60
区域经济与人口 61
1)经济 61
2)人口 61
南京别墅市场 63
1)别墅市场分布 63
2)市场供求现状 64
3)市场潜在供应 66
68
区域规划 68
72
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73
73
73
74
74
同质产品的界定 74
同质产品分析 74
同质产品客群分析 81
同质产品标杆案例 81
83
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项目基准价格定价 83
价格修正 85
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附件恒大项目精装修房可行性分析 87
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项目总览
[地块核心价值]
恒大绿洲
南京城市发展中心南移,九龙湖方山片区成为房地产新兴热点区域。
江宁经济科技开发区南移,产业人口大量导入;
江宁科技园与大学城的辐射作用,人文气息浓厚;
南京南站与地铁1号线南延的启动,主城区人口大量导入;
地块三面环水(东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖)、远眺两处自然风景区(方山、牛首山风景区),生态自然资源优越;
恒大金碧天下
远离城市、生态资源优越的郊县,历来是旅游、休闲度假社区聚集之地,如成都的青城山、无锡的鹅湖等。
溧水县——长三角最具投资价值的市县之一,度假和休闲功能突出,是刚刚被关注的一块处女地;
真山真水生态之城,卧龙湖湖滨生态人居区的打造,区域生态与休闲度假概念浓厚;
南京城市南大门,城市快速通道贯通,迅速融入南京两小时都市圈;
[项目价值实现]
恒大绿洲——九龙湖畔生态人文高尚社区
依据目前江宁区房地产市场整体状况与本项目的开发进度,项目的最佳入市时机是2008年5月,建议在春季房展会之前进行广泛的宣传,迎来前期蓄水高峰期。
若在2008年5月入市,首批产品类型为小高层,毛坯房销售价格乐观估计为7500元/㎡;正常估计为6500元/㎡;悲观估计为6000元/㎡。
恒大金碧天下——卧龙湖畔首席温泉、阳光、山水旅游休闲高
档社区
2008年南京别墅市场将出现远郊化与高端化发展趋势,未来两年别墅产品将会大量集中上市,产品的价值也将有进一步的大幅提升。建议本案应在2008年5月春季房展会期间及早上市。
本项目若在2008年5月高调入市,首批产品类型以独栋产品为主,配以少量联体产品。独栋(毛坯)销售价格乐观估计为14000元/㎡;正常估计为12000元/㎡;悲观估计为10000元/㎡。联体(毛坯)销售价格乐观估计为9000元/㎡;正常估计为8000元/㎡;悲观估计为7000元