二手楼赎楼担保业务基本流程.ppt

深圳市房地产经纪有限公司
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二手楼赎楼担保业务
我们的赎楼转按揭业务
按揭状态下的房产进行转让时,必须先还清银行的按揭贷款,方可取得(赎回)房地产证,并在注销抵押登记后才能进行转让(过户)。也就是说,必须先赎回房产证才可转让。而转按揭,主要是指随着房产权利人的变更,导致按揭主体的变更,包括债权人(银行)的转移和债务人(借款人)的变更。
目前所说的同行转按揭主要是指债务人的变更,而跨行转按揭主要是指债权人和债务人同时发生变更。
赎楼转按业务品种
一笔款:
为买方按揭贷款担保
委托贷款(垫资赎楼)
凭回执提前放款担保
(顺延类)
一笔款:
加按揭
担保(同名转按)
二笔款:
为卖方赎楼贷款担保
二笔款:
加按揭
担保(同名转按)
业务特点及要求: 为买方按揭贷款担保
该业务也称“一笔款方式”。
Ⅰ用买方按揭贷款直接偿还卖方原按揭贷款余额,不需另行申请赎楼用款;
Ⅱ卖方无须承担赎楼贷款利息,买方需(同意)提前供楼;
Ⅲ买方的按揭贷款金额必须大于卖方需赎楼金额,否则需由卖方补差额。
图解“一笔款方式赎楼”
业主
客户
欠款银行
贷款银行
担保公司
①提出申请
签署担保委托合同
②开出保函
款揭按放发③
④还清欠款
(赎楼取证、注销抵押)
⑤过户(产权转移)
⑥抵押登记
算结款尾⑦
①签署担保委托合同
卖方
买方
业务特点及要求:为卖方赎楼贷款担保
该业务也称“两笔款方式”。
Ⅰ买方申请二手楼按揭贷款,同时卖方申请一笔短期赎楼贷款(由担保公司担保的保证贷款),在完成产权转移并办妥以买方按揭银行为抵押权人的抵押登记手续,用买方按揭贷款归还之前的赎楼用款。一般情况下,这两笔贷款出自同一银行。
Ⅱ按两笔款方式操作的业务,要求买方的按揭贷款金额不小于卖方的赎楼贷款金额及三个月利息。否则要求买方按揭贷款与银行资金监管的金额之和不小于卖方赎楼金额及三个月利息。而且资金监管须待办妥以买方按揭银行为抵押权人的抵押登记手续后方可解除。
Ⅲ如果买方一次性付款购买该房产,须将全额购房款做资金监管方可受理。
图解“两笔款方式赎楼”
业主
客户
欠款银行
贷款银行
担保公司
①签署担保委托合同
②开出保函
款贷楼赎放发③
④还清欠款
(赎楼取证、注销抵押)
⑤过户(产权转移)
⑥抵押登记
款用楼赎抵冲行自⑦
①提出申请
签署担保委托合同
算结款尾⑦
买方
卖方
业务特点及要求:凭抵押回执提前放款
Ⅰ这是担保公司对合作伙伴的一种延伸服务。
Ⅱ目前仅限于由地产中介撮合成交的业务。
Ⅲ该业务目前免费。
担保赎楼的基本流程
双方与银行签订借款
合同,取得贷款承诺
双方到担保公司办理
担保手续,签署相关合同
卖方全权委托
担保公司
银行凭担保公司出具
的担保函放款
结清卖方原贷款
并办理产权转移
办理买方银行抵押
公司解除担保责任,
与卖方结算尾款
买卖双方达成交易
(通过中介或自主成交)
担保公司审批
(内部审批1个工作日)
担保公司收集资料
赎楼担保需要签什么合同?
需要买卖双方填写并签名《个人住房贷款担保申请审批表》,业主需按要求做委托公证书。
签署《二手楼赎楼贷款担保委托合同》。
客户一次性付款时:只需卖方签字。
卖方无须赎楼时,只需买方签字。