星河丹堤豪宅项目营销执行报告.ppt

星河丹堤豪宅项目营销执行报告 报告撰写前提
本报告中所有的营销动作已经由项目组会同陈董、王总与发展商进行沟通并达成一致意见,本次评审仅作为统一思路并推动相关公司后续工作之用。
星河•丹堤营销执行报告
项目概况
山湖林海
银湖山郊野公园
南坪快速路
项目指标:
总用地面积:200322平方米
总建筑面积:360580平方米
总住宅面积: 358780平方米
容积率:
建筑密度:24%
优势亮点:
9万平米天然湖、郊野公园、
专利产品、城市距离
不利影响:
南坪快速噪音、山湖林海影响、
梅林关口交通杂乱
D区:TH103套
F区:高层
A区:TH111套
06年4月底销售
C区:TH86套
独栋7套
06年4月底销售
叠TH区:154套
E区:高层
分区
占地面积
建筑面积
A区




C区


B区


D区


E区


F区


合计


开发节奏
开发节奏:
A、C区> B区> E区> F区> D区
一期(A、C区)情况:
容积率:;户均面积:252平方米
分期开发的大盘
自2006年3月6日起星河会VIP卡登记会员260位,实际存款到
帐162位;(数据截止日3月21日)
客户语录:
其实这关内关外的区分最主要的也不是看那个梅林关,那座山是个障碍,
无形中就把关内和关外给隔开了;
这里的山显的太秃了,前面只有荔枝树,体现不了原生态了;
星河丹堤和丰泽湖山庄在一起,会不会很乱啊,那么多人;
如果价格不是问题,其它都不是问题。
就这地方还能卖到两万啊?
第五园才一万多,你们这里不会太贵吧?
客户情况
市场状况
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
1季
2季
3季
4季
2005
2006
2007
2008
潜龙山庄 50套townhouse,50套别墅
圣莫丽斯 215余套townhouse,4套别墅
尖岗山一期 195套townhouse,120套别墅
本项目 197套TH
波托菲诺别墅2期 15套别墅
龙1号地块小于50套townhouse
东方花园 8套别墅
关外
关内
溪之谷 101套别墅
天琴湾3期 48套别墅、独栋
凤凰谷 68套townhouse,15套别墅
东部华侨城约184套townhouse,233套别墅
联泰红树湾及大梅沙约180+69套别墅
香蜜湖1号高层大平面
从产品可替代性看:
推售同期将面临“圣莫丽斯”、“尖岗山”及“香蜜湖1号大平面等大盘的直面竞争。
突破竞争的主要手段——建立项目差异化的高端形象。
目标
目标下的问题
解决问题的方法
策略分解与执行
营销费用预算
报告思路
推广类: 《星河丹堤开盘前媒体投放计划》、《星河丹堤至8月营销工作计划》
事件类:《星河丹堤春交会展位设计建议》、《星河会VIP积分卡申请须知》
《星河丹堤豪宅客户聚餐会》、《星河丹堤豪宅客户聚餐会工作执行表》
《豪宅客户聚餐会总结一、二》、《星河丹堤郊野公园推广方案》
《星河丹堤专利产品发布会方案》《星河丹堤专利产品发布会执行细则》
《星河丹堤专利产品命名》、《国家地理杂志合作纪要》
客户类:《星河丹堤积分卡客户访谈问卷分析一》
展示类:《星河丹堤看楼通道导视系统设置建议》、《星河丹堤看楼车建议》
《星河丹堤项目售楼处布置和装修风格建议》
《星河丹堤样板房设计风格建议》、《星河丹堤物业服务建议》
《星河丹堤D、E、F区样板房设置建议》《深圳高端项目物业管理调查》
附件清单
目标
短期目标:
4月28日一期(A、C区)公开发售,开盘月实现销售率50%, 约100套;半年实现100%销售(204套)。(合同约定)
长期目标:
建丹堤大盘影响力,树“星河丹堤”强势品牌,铺垫后续开发项目。
目标
开盘火爆、持续旺销
保证销售速度
大盘影响力
足量诚意客户
(不少于400批)
差异化项目亮点传播到位,建
立形象高度,(支撑价格)
前期上门量约:15批/周;积分卡办理后上门量60批/周