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城市综合体项目如何进行容积率分析
如何进行容积率分析
    目前,大型城市综合体项目备受关注,特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天,商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素,成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常:
一、功能组成复杂。酒店(星级组合、类型组合)、商业(商业街及购物中心)、写字楼(含SOHO)、住宅(普通住宅及公寓);
二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂,好不热闹。
三、终端消费复杂。严格地说,它已经不是一个地产项目,而是一个区域建设,且这类项目大多位于城市的核心地段,最终提供的是一个建筑群,是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同
    提到容积率,千头万绪的事情便会纠缠在一起。
    城市规划中如:生态环境,人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;
    美学领域的因素如:建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
    政府和开发商,在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任,以社会效益为主,开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面:
一是业态的合理性
二是产品的可实现性
三是经济的可盈利性
营销顾问对业态的合理性负责,建筑师对产品的可实现性负责,成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色,对项目的成败至关重要。
基于此,容积率分可沿以下思路:
 
定性(土地性质、业态组合)   重点研究业态组合的联动性
定量(产品组合、建设规模)   重点研究容积率
分析(成本分析、财务分析)   从经济角度说明赢利状况
 
观点一:容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、  关于市场
    先说一个概念的问题,体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等,诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。因此,研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。
(一)     概念层面
    1、运营城市
    项目如何体现特定城市的文化与商业特征,如何整合城市功能,创造出非常强的城市标签,不要过多局限在项目本身,要鸟瞰城市整体。因此,让项目在整体城市运营中寻找机遇,这是第一个层面。
    既然如此,这个城市代表什么?有什么文化内涵,需要什么商业质素,体现什么样的商业形象,城市的发展需要项目完成什么样的功能,就是策划工作首先要明确的问题。
    “领袖”是必须的。成本决定价格,价格决定消费群体。反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。那么,就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大?在哪?他们的消费习惯是什么?等一系列问题。
 
    2、综合 
    “综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合,准确地说应该是融合,是和谐。各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。在其内部,可以形成相互的促进与