私募股权融资1房地产企业融资模式.ppt

中国房地产融资研究
——以万科为例
辅导教师:田凌云
1 房地产企业融资模式
在房地产开发、流通和消费的过程中,通货币流通和信用渠道,房地产企业进行一系列的筹资融资活动。房地产融资有其自身的特点,首先是资金来源的短期性和资金运动的长期性;其次是资金来源的固定性和资金运用的特定性;最后是风险和收益受宏观经济影响。 房地产企业融资模式按照融资渠道的不同可以分为内部融资和外部融资。
1 房地产企业融资模式
所谓内部融资,即房地产企业通过内部资金融通而获取的资金,主要指企业不断将自己经营活动结果产生的资金转化为投资资金的过程。如内部留存收益、短期内可收回的应收账款、预收房款等。内部融资对企业发展有重要作用,是企业经营过程中不可或缺的组成部分,它有很强自主性的同时,兼具抗风险、低成本特色于一体。内部融资是企业最先选择的融资方式,也是企业资金重要来源之一。企业内部融资的能力大小由企业的利润水平、净资产规模以及投资者预期等因素决定。
1 房地产企业融资模式
外部融资是向公司以外的经济主体筹集项目资金的方式,又可分为直接外部融资和间接外部融资。直接外部融资是指房地产企业不经过任何金融中介机构,而直接与资金提供者协商进行的融资行为,如股票融资、债券融资、合资合作经营等。间接外部融资则是通过特定的金融中介机构而进行的融资活动。如银行信贷、委托贷款、非银行金融机构的信贷以及融资租赁等各种融资方式。和直接外部融资相比,间接外部融资由于有着金融中介机构作为融资的媒介,可以充分发挥规模经济,进而降低融资成本,分散融资风险。
1 房地产企业融资模式
所谓自有资金是指房地产企业利用自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础(如关联公司借款),以此来支持项目开发。
优势:通过这种渠道筹措的资金房地产企业能长期持有,自行支配,灵活使用;同时,必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。
劣势:《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即 121 号文件)规定,自有资金比例必须超过 30%。全国房地产企业的数量众多,但具规模、有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大。
传统融资模式——自有资金
1 房地产企业融资模式
预收房款,即房地产企业在预售时获得的预收购房定金,是内部融资的一种常用模式。
优势:,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;,用少量的资金能获得较大的预期增值收益,在房地产市场行情较好的时候,易受买方推崇。
劣势:房产的预售受国家政策的冲击较大。如 2003 年《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即 121 号文件)的出台从法律监管层面规定了商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款。
传统融资模式——预收房款
1 房地产企业融资模式
就目前的房地产融资市场来看,建设单位垫资主要有两种方式,一种是房地产企业延期支付工程款,另一种是双方协商由建筑商提供部分工程材料。
优势:这种模式较易与建设单位达成协议,得到理解与支持。
劣势:,仅起到缓解作用,不能解决根本问题。据建设部统计,房地产开发企业延期支付建设工程款大约为年度房地产开发资金总额的10%左右,这对于资金使用量巨大的房地产企业来说却是远远不够的。,要求专款专用,严禁建设单位使用银行贷款垫资房地产开发项目。
传统融资模式——建设单位垫资
1 房地产企业融资模式
一直以来,银行信贷是我国房地产企业的主要融资方式,房地产企业对银
行贷款具有高度依赖性。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式:(1)日常流动资金贷款,主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求;(2)项目开发贷款,主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求;(3)房地产抵押贷款,是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款,贷款期限一般配合房产项目开发期限。
优势:经济成本较低,使用便捷,财务杠杆作用大,操作灵活,并可通过调整负债结构,长期、短期负债互转,有效规避还债压力大等风险。目前,银行贷款的融资模式依旧是我国房地产企业的首选。
劣势:银行信贷受国家政策影响较大。近年来,针对银行信贷,国家出台了一系列房地产宏观调控政策,银根紧缩使得房地产企业资金链骤然紧绷。新政策下各家银行在放贷之前,均谨慎综合评估房地产公司的品牌、项目进展情况以及未来收益,并且信贷额度大大缩减。
传统融资模式——银行信贷
1 房地产企业融资模式
所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权,通过企业增资的方式引进新的股东