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华瓯国际
项目定位与规划设计建议
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(深入稿)
华瓯国际——项目地块解析
项目地理位置图
SM广场
百安居
沃尔玛
紫都城
大城小院
盛世北辰
阳光地中海
渝安龙都
逸静丰豪
华渝仪表厂
新城丽都
当代城
建材市场
盘溪综合市场
自由港湾
紫都城
紫都星座
本案
轻
轨
线
柏树堡立交
余松路
项目分析
建筑用地面积:37375m²
总占地面积:²
使用性质:公建、住宅
容积率:不得大于5
建筑密度:不得大于35%
绿地率:不得小于35%
高差:
南北落差为13米左右
东西落差为5米左右
道路级别:
余松路为城市主干道,双向八车道,靠近大城小院为双向四车道,项目东面为双向四车道
注:
①用地面积包含集中公共绿地7072m²(沿柏树堡立交控制的20米防护绿化带的面积),该面积已计入用地基数37375m²,但不纳入地块绿地率指标核算。
②该项目为重庆市政府支持重庆市文化艺术界联合会修建“文艺家活动中心”的配套项目,保证文联在该项目中获得该会要求的10000平米的培训、办公用房,并负责该“文艺家活动中心”的周边环境
龙湖大城小院
SM广场
文艺家活动中心
柏树堡立交
余松路
龙湖紫都城
项目特征思考
思考A:项目处于成熟发展的冉家坝板块,已成为共性特征,不具有优势性
思考B:容积率高达5,如何通过产品规避高容积率缺陷,提升项目价值
思考C:余松路、柏树堡立交过往车辆频繁,噪声污染严重,需定位新产品规避该缺陷
思考D:项目如何定位,才能在激烈竞争市场中脱颖而出成为项目操作成功的关键
思考E:正确认识SM广场和文联培训中心的作用,并能与项目有机结合
华瓯国际——容积率为5,如何规避并化解
成功案例借鉴
北京SOHO现代城
以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力
深圳的星河世纪
以写字楼和小面积公寓化解高容积率的压力
(写字楼:17万方酒店:13万方商业:16万方公寓:20万方)
(写字楼:4万方商业::)
重庆的红鼎国际
以小面积公寓化解高容积率的压力
重庆的光华观府国际
以酒店和高档商业化解高容积率的压力
成功案例借鉴
(公寓式住宅:10万方公寓:)
新古典花园住宅、高档公寓、超五星级酒店及高档商业”为一体的50万方核心商圈首席花园大社区。
高容积率的化解模式
1、弱化住宅品质性和舒适度,强调投资性、过渡性、经济性
2、通过商务功能或者商业功能化解高容积率的压力
3、利用各种物业形态的相互影响,结合项目地块属性和开发目标确定项目可发展的物业组合
4、通过商务功能展示或者先期入市提升项目的投资潜力和形象度,避免与高品质住宅区档次和品质弱势竞争
华瓯国际——核心问题的界定