城市更新项目操作流程.ppt

实施主体操作流程:
城市更新项目操作流程
收集地块信息
编制可研报告
签订框架协议
报政府立项
确定改造单元主体
土地及房屋确权
编制专项规划
专项规划报区、市审批
申请拆除项目重建区域内的建筑物
报用地方案图及办理用地规划许可证
物业查丈
确权(包括土地房屋权属、性质)
商定拆迁补偿标准
谈判及签订拆迁补偿协议
收房
注销被拆迁物业产权证
签订土地出让合同
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实施主体操作流程中的注意事项:
城市更新项目操作流程
编制专项规划阶段
物业查丈、确权阶段
商定拆迁补偿标准阶段
谈判及签订补偿协议阶段
其他值得注意的问题
在深圳市采用赔偿面积的方式比较普遍,一般的拆赔比为1:,成熟旺区更高
村民一般要求拆一赔一
容积率、物业配比等技术指标,直接涉及到开发商利益和政府利益,易引发赔付和规划问题,需加以重视
困扰城市更新项目进展的首先是产权困境,大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾,易令项目开发陷入两难境地
需以更细致、深入的调查研究为基础,对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细登记,明确房屋产权归属(集体、个人、国家)(有时需补办土地用地手续、房屋产权证等),经过业主、开发商、政府部门三方确认备案,方可作为拆迁赔偿依据
此阶段利益纠葛复杂,谈判难度较大,开发商需重视与村委建立良好的合作关系,借此减少过程中产生的矛盾,可能涉及部分公关成本,如喝茶费
开发成本高:包括拆除费、安置费、搬迁费、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等
工程进度缓慢:历史遗留问题、观念问题、程序繁琐等均会影响工程进度
法律难题:基于对《物权法》的理解不一致,需有相关法律作为制定决策和方法的基础
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工改工类城市更新流程
<签署项目合作协议>
<城市更新单元立项>
<产业规划报批>
<专项规划报批>
<确认实施主体>
召开股东代表大会
表决更新意愿
签署合作协议
签署私人物业
更新意愿委托书
街道办审议
更新办审议
规土局审议
规土委审议
市常委会批准
纳入年度更新计划
街道办审批
经促局审批
经信委审批
规土委审议
市常委会批准
纳入年度更新计划
规土局审议
区更新办审议
规土委审议
建环委审议
完成拆迁分期物业、
土地收购
区更新办审批
1、项目更新定位
2、初步拆迁赔偿标准
1、更新意愿达到2/3
2、更新单元内合法用地占比达70%
3、产业规划定位符合市区规划发展
4、更新单元范围合理
1、符合区域产业规划定位
2、符合市区产业规划定位
3、产业规划与产业落地相结合
1、规划深度按照法定图则深度研究
2、拆除重建区内容与深度(土地利用与地块控制、城市设计、配套设施、道路交通、市政工程)
1、完成拆迁物业、土地收购
2、完成租户清退
3、完成物业拆除
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