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物业管理公司盈利分析与思考
我们研究物业管理,就是研究这个行业的生命力。在如今多元化发展的社会中,这个传统的行业如何能够焕发新姿,爆发出强劲的盈利能力。
物业管理公司不是垄断性的行业,对于很多专业性公司而言甚至是一种微利型企业,他收取的物业管理费在用于管理项目的支出后所剩无几,当物业公司收取物业管理费较为困难时,立刻面临运转也就十分困难,因而导致不少物业公司降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。所以,我们不能限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业到经营物业兼容并行,大力发展物业的综合经营,实现企业的盈利,走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平,为广大客户提供更加优质的服务打下坚实的物质基础。
一、物业管理存在的问题
物业管理这一行业在我国从八十年代初期的深圳开始起步,经过20多年的发展,现在的物业管理企业如雨后春笋般的不断出现,不管是大城市还是中小城市都活跃着物业管理企业的身影。但是,由于不少企业受国营旧有体制影响,观念还停留在七十、八十年代,把自己的职责局限于:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等事情中。如此观念物业管理企业还有发展的前景吗?
这样的结果只会影响到相当一批物业管理企业越来越经营困难,直接后果就会致使物业管理人员素质低下,业务知识得不到提高、服务态度差、服务质量下降、引起客户投诉、拒绝交纳管理费,甚至严重的引起法律纠纷。物业管理企业面对如此困境时,大多数的企业只能是停滞不前,维持现状,根本无暇顾及企业的发展和壮大。
物业管理工作,不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到业主或使用者感觉安全舒适的目标,这仅是管理的一部分内容,或者说是一小部分工作,它的更大的目标,是要给你所服务的物业项目一个市场定位,并使它成为产生价值的一种存在,即可以用经济价值来衡量的升值产品。
二、物业管理的收支分析
先看看物业企业的收入来源,大致归纳就包含四个方面的收入:
一是公共性服务费用的收入,就是通常所说的物业管理费;二是公众代办性服务费的收入;三是特约服务费的收入;四是物业企业的综合经营的收入。就上述的四种收入,经过多年的实际操作经验和市场调查、研究、分析,可以看出,第一种的物业管理费基本是在政府物价部门控制的范围之内,为业主或者业主大会接受的价位,收费遵循的原则是公开、合理且与服务水平相适应。当一个物业管理区域的管理费用确定后,物业服务费基本成了一个固定值,不可能随意变动或者增加。第二种的公众代办服务费,就目前的市场环境来看,水、电及其他代办项目都是控制在国家能源相关部门,物业管理企业得不到任何的手续费,只能是物业管理企业免费为住户和业主提供服务。第三、第四种服务费的收取靠的是物业管理企业有能力去充分发掘、开拓市场,如果忽视或者没有能力作到,则企业就根本没有发展的前途和空间。
再看看物业管理企业的支出情况:
一是物业管理的成本包含有服务人员的工资、社会保险;物业管理区域公用部位、公用设施设备的日常维护费;清洁费用;绿化养护费;公共秩序维护费;办公费;固定资产折旧等等,我们在核算营业成本的时候包含了直接的人工费、材料费;
二是核算开展物业管理过程中发生的管理费用;
三是核算财务费用;
四是核算所得税。
从以上的收支分析的中我们不难看出,物业管理企业的利润构成为:
利润
=营业收入–营业成本–管理费用–营业税金–财务费用
在实际工作中我们做了一些调查,并针对调查的资料进行统计、分析,得出了如下的结果:
物业管理企业的支出(企业是在规范化操作下),占物业管理费的比例分别为:
人工费:40%(占物业管理费总额);清洁:10%;工程维护:15%;园林:5%;社区活动:5%;管理成本:17%,其它及不可预计费3%,总计物业管理企业支出费用占到物业管理费的95%。那么,企业的盈利值只有5%。
参照这些数据,不难看出物业管理的确是个微利行业,哪个环节都不能稍稍出点问题,如果物业管理费不能正常、全额收取,那么一点微利都无从谈起。所以,从整个行业现状来看,如果能按照服务合同约定的内容提供质价相符的服务标准,我们说80%的物业管理企业都还处于亏损状态是一点也不为过的。
三、市场需求
一个行业如此大面积的亏损是极不正常的现象,值得所有从事这一行业的所有人士去关注,并认真的分析,查找原因。当然政府主管部门也应该积极的去调查、研究,给予行业更好的保护和支持。本文重点是探讨物业管理企业自身如何找到企业发展的思路,去实现盈利。
  就目前的物业管理市场来看,急待物业管理有新的出路,否者,整个行业都会陷入困境中,如何从管理物业到经营物业,如何选取其二者的最佳结合点,是需要认真加以研究的。既不能因运转困难,全力搞其他经营,因而相应降