我国农村集体土地出租涉与到的法律问题.doc

农村集体土地使用权出租相关问题的法律分析
近年来,我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象,很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方,用于建设厂房或门面房等非农业建设。随着城市建设规模的扩展,当政府对这些农村集体土地依法进行征收时,往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题,不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难,也直接影响了城市的建设与发展。针对此问题,我们就农村集体土地使用权租赁合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行了相关的法律分析,以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于合同效力的法律分析
(一)合同法有关合同效力的规定
《合同法》第七条规定,“当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益”。
《合同法》第四十四条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定”。
《合同法》第五十六条规定,“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效”。
(二)集体土地租赁合同的效力
1、《土地管理法》第四十三条第一款规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外
”。
《土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
则以及《合同法》第一百二十八条的规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议,当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。也就是说并不是所有的人都可以主张合同无效,原则上只能由合同当事人来向法院主张合同无效。即使由于利益关系的驱动,很多出租集体土地的村民组织不愿意去法院诉讼确认合同无效,政府相关部门及其他组织亦不能越俎代庖,来确定合同无效或代为向法院诉讼,这在我国法律上是没有依据的。
其次,关于合同解除的法律后果问题。
合同无效的情况下:《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”;第五十九条规定,“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”;《民法通则》第六十一条规定,“民事行为被确认为无效或被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人
”。
依据以上规定,由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同,当解除合同时,当事双方有互相返还的义务。也就是说,村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的