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房地产企业融资模式
资金是房地产开发企业的生命线,大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说,有以下几种融资模式:
+银行贷款
·传统融资方式,被普遍采用,但中小型企业很难得到银行贷款。
·融资成本最低,应优先使用。
+信托计划
·新兴融资方式,目前限于短期融资,对长期的、大规模的项目作用有限。
·融资成本比银行贷款高。
+股权融资
·传统融资方式,目前引进外企的比例较高。
·融资成本比银行贷款高。
+投资基金
·新兴融资方式,规模很小,而且相关法律不健全,融资成本最高。
融资流程介绍:
一、贷款种类:信用贷款、担保贷款和票据贴现
1、信用贷款:系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款:系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
保证贷款,系指按《中华人民共和国担保法》。
抵押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。-主要指不动产(房屋、设备、土地等)和特别动产(车)
质押贷款,系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。-动产(比如存货)
3、票据贴现:系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。
另外:按照期限可分为:短期贷款(1年以内,含1年)、中期贷款(1年以上(不含1年)5年以下(含5年))和长期贷款(5年以上)
目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现,担保贷款期限多为1年以下,又多以抵押和质押风险最小,也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动,国家对此要求非常严格,要求提供的发票原件。
(抵押,就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押,就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有,将该动产作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于:、特别动产(车、船等);质押则多以动产为主或者股权。,质押则只需占有就可以(指动产)。,而质押中质权人既支配质物,又能体现留置效力。,而质押则多直接变卖。)
二、贷款流程
1、办理贷款卡:
(1)、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条,是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码,是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证,取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款,关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。
(2)、办卡对象:具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业(单位)法人及个体经营者;以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡,但个人为企业(单位)法人或个体经营者担保贷款的情况除外。
(3)、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审,当年办理的贷款卡不用年审。
企业申请所需材料:
①《贷款卡申请书》;
②《企业法人营业执照》(非法人企业为《营业执照》,
事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件(其他借款人为上级批文复印件);
③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件;
④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件;领卡前一个月的资产负债表和上年度决算报表;
⑤法定代表人(或法定代表人授权的代理人、负责人)证及有效证件(身份证)原件及复印件;
审核:
①提交资料真实、完整性;②证、照、表相符;
③主要财务指标平衡关系表
发卡:
上机登录企业概况后发卡;
年审所需材料:
①《贷款卡年审报告书》;
②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件;
③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件;
④上年度会计决算报表;
⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件;
⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。
2、贷款申请:
借款人需要贷款,应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。
3、对借款人的信用等级评估:
应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素,评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行,内部掌握,也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度