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第五章反担保项目评估
反担保:担保人为债务人向债权人提供担保时,担保人为了分散、化解风险而要求债务人向其提供的担保措施。
反担保的本质是债务人向担保人承诺
适用:《中华人民共和国担保法》
方式:债务人提供的抵押、质押
第三人提供的保证、抵押、质押
措施:物的反担保
权利的反担保
信用的反担保
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反担保评估的要点
要确定评估基准日的价值
要确定未来代偿时的价值及变现难度、税费等
要根据项目风险和反担保措施的种类分别设定折扣率
由于反担保评估专业性强、涉及面广,因此要慎重选择评估中介机构
反担保措施的审核
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反担保措施的审核——在进行反担保价值评估前,要审核反担保措施、反担保人的合法性和担保标的的权属,为未来工作奠定法律基础。
合法性审核:见《担保法》、《担保法司法解释》
(1)关于保证人的规定
(2)关于是否可以抵押的财产的规定
(3)关于可以质押的票据及权利的规定
反担保物和权利的权属审核:有关权属凭证的真正所有人
几方共有时,确定是否经过共有人同意
是否存在权利瑕疵
反担保措施的生效
保证反担保措施的生效;
抵押反担保措施的生效;
质押反担保措施的生效;
其它反担保措施的生效。
反担保措施评估的原则
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客观性
科学性
替代性
公开市场
稳健性
变现性
反担保措施评估的标的物特点
无暇性
可变现性、易变现性
未来性
完整性
变现的税费
反担保措施评估的方法
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市场价格比较法:在市场上寻求相似的参照物,得出被评估表的的评估值。
重置成本法:重新购置的成本减相应的贬值的计算方法。
反担保标的评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值
-功能性贬值
反担保标的的评估值=重置成本×成新率(现行价值与重置价值的比重)
收益现值法:按照未来预期收益折为现值的方法。
n Ft
P= ∑----------
t=1 (1+r)t
清算价格法:以清算价格为标准进行评估的方法。
适用范围:企业破产、资产抵押、停业清理
评估方法:现行市价折扣法、模拟拍卖法
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目的——提高企业违约成本,防范道德风险
企业固定资产抵押(国土房管局办理登记手续)
股权质押(工商局办理登记手续)
股东个人连带责任
其他反担保措施:设备抵押(发票、工商登记)、地上建筑物、按揭房、集体土地、宅基地、动产质押、知识产权、收费权、存货质押、账户监管、名义持股、应收款、票据质押等增加违约成本的措施。
反担保评估的类型
机器设备的评估(海关监管、租赁设备不可抵押)
房地产的评估
土地使用权的评估
在建工程的评估
未来收益权的评估
无形资产的评估
债券的评估
股权质押与企业价值评估
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设计反担保措施
机器设备的评估
权属审核
评估方法选择(市场价格比较法和重置成本法为主,一般不采用收益现值法)
预测变现价值,确定抵押率。抵押率不高于60%-70%
房地产的评估
房地产的3种形态
地产(指土地或者土地使用权)
建筑物(指不含土地的地上建筑物)
房地合一(指土地与建筑结合在一起的状态)
标的合法性和权属审核
对共有财产的审核
变现费用的预测
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