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项目建设和设计流程
2018年10月18日
18 十月 2018
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基本流程——四阶段
1、项目前期——项目立项决策,设计单位参与
2、设计阶段——设计单位的主要阶段,进行方案、初步和施工图设计及审图
3、建设阶段——业主组织施工监理等单位进行施工,设计单位进行施工配合
4、生产时期——工厂仓库生产,住宅公建就是使用阶段
项目前期——公司注册
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18 十月 2018
一个项目开始都需要有建设主体,需要在工商部门注册备案
工厂仓库会成立新的公司,住宅和商业项目会成立开发子公司,而自用项目则不一定需要成立公司
公司注册也需要经过审查,对你的业务进行核准备案。而公司名称确定则需要经过工商部门查名。
公司注册当然离不开资金,需要在银行开设账户,这叫注册资金
项目前期——土地取得
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18 十月 2018
建设项目要启动,必须要有根基——土地
土地获得途径:划拨、出让和转让。一般都是出让,分招标、拍卖、挂牌和协议几种方式
以招标为例,有很多工作。先有意向申请评估,房地局批准后提交项建书到发改委,发改委批准后提出资格申请,同意后参加土地招标。工业建筑还要参加招标前还要提交环评报告和职业卫生报告预审。
土地中标获得
编制可行性研究报告,包含必要性研究、资源情况、建设条件、环境保护、设计方案、实施进度、企业资料、社会及经济效果分析、设计方案和节能减排等篇章
项目前期——土地取得
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18 十月 2018
规划局颁发用地规划许可证
签订出让合同
缴纳土地费用
房地局出具建设用地批准书
土地正式到手
设计阶段——方案设计
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18 十月 2018
注意以下内容:
1、指标要用足,容积率、建筑密度和建筑高度,为以后修改增加便利
2、绿化率满足规划要求即可,有很多余量的可以适当放大。绿化最终验收时大面积硬地和水面,明沟等都要扣掉的
3、建筑间距放200余量,考虑建筑面层和施工误差
设计阶段——方案需提交的资料
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18 十月 2018
上海市建设工程规划设计方案申请表
方案总平面图
方案设计文本
分层面积表。核工院今后应统一表格样式,采用容易填写的WORD版本
设计阶段——房产商的秘密
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18 十月 2018
规划要求的是容积率进行控制,而房产商要求的是销售面积。两者的差值就是房产商的秘密
1、不计入容积率的建筑面积。建筑保温和出屋面楼电梯的面积。上海房价如此之高,房价超过1W后,保温面积的售价已和成本价持平,所以现在房产商不再对保温持否定态度
2、地下部分设备用房面积。按照上海市计算规定,只为本栋住宅使用的地下设备用房计入公摊面积。像地下配电间、弱电间和水泵房都可以计入销售面积。