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中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章 总 则
第一条 为适应经营性物业贷款业务发展需求, 规范经营性物业
抵押贷款操作,丰富资产业务金融产品,增强我行市场竞争力,根据
《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通
则》等有关法律、法规及我行相关规定,特制定本办法。
第二条 本办法所称经营性物业, 是指已竣工验收、 取得房地产
权证并投入商业运营或 80%以上已签订稳定租约、经营管理规范、
产权独立清晰、 租赁行为合法的办公用房、 商业或工业用房等出租型
物业。
第三条 中国民生银行经营性物业抵押贷款 (以下简称 “经营性
物业抵押贷款”)是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人(或
企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构) 发放的、以企事业
法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押, 且锁定该物
业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。
第四条 经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、 经
营成熟、现金流量充裕的经营性物业,物业形态包括写字楼、商场、
工业用房三类, 由特殊承租人主要租用或整体租用, 并签有长期租赁
合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。
第五条 经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物
业。
第二章 定义与释义
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第六条 承租人, 是指租赁商用物业的人, 包括一次租赁和转租
赁。
第七条 特殊承租人,是指经营情况稳定,有较强的资金实力,
持续经营能力强的企事业单位及其下属企业,包括世界五百强企业,
全国性金融机构,全国百强企业、我行优先支持类企业。
第八条 主力承租人,指租赁面积较大,并能提高租户凝聚力,
对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。
主力承租人以外的为一般承租人。
第九条 整体租赁,指经营性物业全部承租人中一家或两家承租
人的租赁面积一般达到全部可出租面积的 70%以上,其中主力承租人
为两家(不含) 以上的,单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面
积的 25%。
租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
第十条 经营性物业租金收入, 是指经我行测算的、 可用来偿还
贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金, 但不包括承租人租用
物业后二次出租所收取的租金。
第十一条 出租率,是指商用物业已出租面积与可出租面积的比
值。
第三章 贷款条件
第十二条 经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和
国境内依法注册成立的企事业法人, 除须满足我行有关借款人的要求
外,还应具备下列条件:
(一)借款人经营期限或存续期限不短于贷款期限;
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(二) 借款人或其母公司拥有专业的招商团队, 该团队具有丰富
的经营性物业经营、 管理经验, 或与国际知名的物业管理团队签订有
关委托招商和管理协议;
(三)物业持有人拥有该经营性物业合法、 有效的房屋所有权证,
产权期限长于我行贷款期限, 拥有该物业的完整产权和独立的租金收
入处置权,抵押行为符合《担保法》、《物权法》和公司章程约定;
(四)同意向我行出具已与承租人签署的全部《租赁合同》及租
金缴纳情况的相关材料;
(五) 同意与我行签订项目资金监管协议, 明确物业经营所产生
的资金结算、 代收代付等中间业务在我行办理, 接