万达资金解决方案.docx

万达商业地产传统资金解决方案——“ 现金流滚资产 ”实现自循环
商业地产回收期长的特点使得现金流周转一直是商业地产开发商的弱点, 而万达依靠“现金流滚资产”
模式成功摆脱了这一局限,虽然现金流仍然不是其长项,但不管怎样总算能够顺利实现 自循环 。
在这一传统模式中,万达先期开发住宅、写字楼等销售部分,并用销售回款支持持有型物业的开发,
而持有型物业开业后, 一方面可以产生租金收益补充集团资金池, 另一方面也可用于抵押获得银行贷
款。一般来说,在一个项目开发所需资金里面, 20%来自自有资金 ,20%来自主力店企业投资, 60%来
自银行贷款。
但是 2008 年金融危机之后,万达开始“反周期”抄地, 2008 年 10 月-2009 年 11 月,万达支出 200
亿,新增 21 个项目,建筑面积高达 1430 万平方米。逆势抄地使得万达迎来新一轮高速增长,但是这
种跨越式发展对资金的需求更大, 此前的资金周转模式并不能完全满足, 因此万达开始探索新的资金
解决方案。
2011 年——信托破解资金压力
2011 年,随着房地产调控政策的不断深入,房企资金链普遍趋紧,万达也不例外。为此,万达开始
尝试融资成本更高的信托。 在 2011 年之前,万达只发行过 1 支信托产品, 募集资金规模仅为  亿;
而到了 2011 年,其大幅染指 信托 ,一年内发行了 10 支 产品,募集资金规模大约 83 亿,成为当年信
托融资规模最大的房企; 2012 年,其继续沿用这一融资模式,成立了 11 支产品,融资规模约为 73
亿。
通过将万达发行的信托产品与市场平均进行对比,我们发现万达的单个产品融资规模远大于市场
平均水平。此外,由于企业规模大、信誉高,万达也能够以比市场平均水平低的成本发行信托,比如
2011 年,市场平均的预期收益率为 %,但万达的平均预期收益率仅为 %。但尽管如此,除去
给投资者的 %的收益,万达还需要承担 6%-7%的其他成本,总融资成本大幅高于银行贷款。
此外,虽然 2012 年万达继续沿用信托融资, 但是产品特点也在发生一些变化, 比如期限明显增长,
从 2011 年以 1 年为主延长到 2012 年以 2 年为主; 此外, 资金运用方式从以股权投资信托为主转变为
以贷款类信托为主。
银团贷款——融资新亮点
信托是房企面临巨大资金压力时的救命稻草, 然而如此高成本的资金并非长久之计, 我们也发现万达
在不断开辟新的途径,而银团贷款成为其 2012 年融资策略新的亮点。
早在 2010 年,万达就在“泉州浦西万达广场“项目上进行过银团贷款的尝试,当时项目总投资约 80
亿元,其中采用银团贷款方式筹集的资金达到 26 亿元,由中国银行泉州分行作为牵头行和代理行,
泉州的建行、农行、工行及中信银行均作为参贷行。
而 2012 年,万达采用银团贷款的频率明显提高,据不完全统计,万达全年共有 5 个项目获得银团贷
款,总融资规模接近 100 亿,其中武汉中央文化区单个项目就获得 45 亿,是房企所获银团贷款中少
有的规模。
借鉴意义
万达这一新的融资途径对于其他房企也有很强的参考借鉴意义。 由于银团贷款不仅能分散风险, 而且
还能为企业筹集巨额资金