连云港住宅物业管理办法草案.doc

连云港住宅物业管理办法草案.DOC《连云港市住宅物业管理办法(草案)》
(征求意见稿)
二〇一七年五月十日
《连云港市住宅物业管理办法(草案)》
目录
第一章总则
第二章物业管理区域
第三章业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会
第一节业主
第二节业主大会
第三节业主委员会
第四节物业管理委员会
第四章前期物业管理
第五章物业服务
第六章物业的使用和维护
第七章法律责任
第八章监督检查
第九章附则
连云港市住宅物业管理办法
(草案)
第一章总则
第一条为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。
本办法所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、县区人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核范围,制定和落实现代物业服务扶持政策;鼓励采用信息化等新技术、新方法,促进物业服务行业转型升级,提高物业管理和服务水平。
第四条市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门),负责本市物业管理活动的监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第五条城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)具体负责辖区内物业管理工作的组织、指导、协助和监督。
社区居(村)民委员会应当协助和配合街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理工作。
第六条县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式,按照职能分工履行职责,及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复,并对实名投诉、举报人信息予以保密。
第七条市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处(乡镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员的培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业管理服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员,物业管理行政主管部门应当予以表彰、奖励。 
第八条本市建立物业服务第三方评估制度,物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。
物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面。 
第九条市物业管理行业协会应当加强行业自律,规范从业行为,促进诚信经营,加强行业培训,协助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员的监管,对违法违规企业和从业人员进行通报或建议行业主管部门进行处罚;积极开展行业调研,为行业主管部门制定政策提供信息;维护物业服务企业和从业人员的合法权益。
物业管理区域
第十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、社区建设等因素确定。
住宅小区整体规划设计范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。
第十一条新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预(销)售许可证前,应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案,并提交以下材料:
(一)物业管理区域档案登记表;
(二)立项批文;
(三)建设用地规划许可证;
(四)土地使用权证书或使用土地的批准文件;
(五)规划条件书和规划总平面图;
(六)其他相关材料。
县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的,应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。
建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第十二条新建物业出售前,经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案,原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的,应当重新划分物业管理区域。
重新划分物业管理区域后