开发成本的分摊方法.doc

开发成本的分摊方法(1)
1、房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
       (一)不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明 D0}3SxY  
e34l U'   (二)扣除项目不能够直接认定的,审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致,是否按照下列顺序合理分摊: Uqcv]IGy  
1. 将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。 Os t p88z  
2. 将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”,按照建筑面积占总建筑面积的比例,在可售与不可售的房地产之间进行分配。 qSzLXK_+  
3. 属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费,一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 RA o?rpR-V  
二、土地成本分摊,分配方法 L830pGG[>  
(一)交易情况*OH-5/mR]  
某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼,一幢为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一幢为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米,开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%,写字楼尚未转让。
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(二)按占地面积分摊土地出让金 k<'hM?^  
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按转让土地使用权的面积分摊,公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下: 5(5F>Yr
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公寓应分摊的土地出让金600万元=公寓占地面积6000平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。\D$n ~+  
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(1)公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米,其中不可售面积的游泳也占地100平方米,应负担土地出让金计算方法如下: IjU(<m@;3U  
不可售面积应负担的土地出让金1O万元=不可售占地面积100平方米×(项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米)。 1{ J);qR  
(2)公寓可售面积应分摊的土地出让金。
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公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元=公寓应分摊的土地出让金600万元-不可售面积应负担的土地出让金10万元。 LroW f!Rf  
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本次清算应负担的土地出让金531万元=公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。 6;NE[;*U~  
(三)按建筑面积分摊土地