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浅析共有人的优先购买权
本文作者:肖文
浅析共有人的优先购买权
肖文
在司法实践中,按份共有的某一共有人转让或出卖其所占有的份额财产时,对其他共有人未尽通知义务或擅自处分的纠纷处理中,享有优先购买权的共有人优先购买权受到侵害,优先购买权如何实现,在审判实践中存有争议,本文就共有人的优先购买权的法律特征、行使条件
、实现方式作以粗浅的探讨。
一、共有人优先购买权的法律特征
所谓优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利
①。而共有人优先购买权是指共有人在共有财产被转让时, 就可以转让的不动产或动产份额,作为共有人享有同等条件下优先购买的权利。
(一)权利法定性
《民法通则》第七十八条第三款规定:“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”《民法通则若干问题意见(试行)》第九十二条规定共同共有财产分割后,一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。《物权法》第一百零一条规定:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》与《物权法》关于共有中的优先购买权的规定内容具有一致性的。立法目的主要是为了保护已经存在的共有关系,维护共有关系的稳定和所有共有人的利益。同时,避免和减少共有人之间的纠纷的发生。
(二)权利物权性
共有中的优先购买权是否具有物权性质存在不同观点。一种观点认为共有中的优先购买权不具有物权性质。认为优先购买权附随于买卖关系,法律设定此项权利是应当视为买卖关系的组成部分,对出卖人设定附加的义务,是债权属性,不是有物权性质。另一种观点认为优先购买是具有物权性质的债权
②。第三种观点认为,优先购买权具有物权的效力,可以对抗第三人,属于物权范畴,具有物权性③。笔者同意第三种观点。理由是1、符合物权法定原则。《物权法》第五条规定:“物权的种类和内容由法律规定。”依法律规定共有关系的优先购买权是法律对共有人的特定保护。2、共有关系的优先购买权具有对抗第三人的效力。符合物权法律特征。3、若将共有关系的优先购买权视为债权,当优先购买权被侵害时,是权利难以实现,按照债权理论,共有关系的优先购买权被侵害只能依债权被损害而要求合同责任、侵权责任、不当得利返还责任,而优先购买权的违约责任、损害结果的不可确定性,在司法实践中难以操作,使法律规定的优先购买权不具有实际意义,不利于维护共有关系和保护被侵害共有人的权益。变向的鼓励出卖人,不履行通知义务而擅自处分共有财产。
(三)共有关系中的优先购买权是一种期待权
共有关系中优先购买权并不是优先购买权利人在任何时候都享有的一种现实权利。仅是出卖人在出卖自己份额时,优先购买权利人在同等条件下有优先购
买的权利,其权利表现方式为可能性,其前提条件是出卖人出卖自己的份额。另外一个条件是“在同等条件下”。只有这两个条件均满足,这种可能性的权利转变为现实的权利。因此说共有关系的优先购买权是一种期待权,是一种具有物权性质的期待权。
(四)共有关系中的优先购买权是一种附条件的形成权
所谓形成权,是指权利