房地产企业税务筹划(培训课件).ppt

房地产企业税务筹划
武汉大学经济管理学院会计系向正军
一、房地产行业税收情况
房地产业是国民经济的支柱产业,也是中央和地方政府财政收入的重要来源。据统计,,%。随着房地产市场的升温,房地产交易日益频繁,房地产交易过程的税收问题也越来越引起有关方面的关注。其中,大宗房地产交易因涉税金额多,税收负担重,令许多房地产企业都对此感到头疼,因此通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负显得非常重要。同时,部分地区当前存在的房地产市场过热现象,也促使政府对房地产行业宏观调控力度进一步加大,随着近期建设部、国家发展改革委等九部委员《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国土资源部《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》的相继颁布实施,房地产交易市场将再次进入调整期。市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头,导致市场成交量的减少,意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小,在这种情况下,通过合法合理的方式进行税务筹划来达到减轻税负就显得更为重要。
房地产企业应税税种
在我国税法规定的税种中,房地产开发企业涉及到的税种有:耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税和印花税,占到了我国税种的41%。目前,我国房地产企业按销售收入的5%交纳营业税,按营业税的1%—7%交纳城建税,%0交纳印花税,按利润总额的33%交纳企业所得税,—10元/%或租金的12%交纳房产税,按累进税率征收土地增值税,按交易额的3%—5%交纳契税,还有诸如耕地占用税、车船使用税等,如果将这些水中综合计算,房地产企业的税负可达10%以上。
二、房地产业经营与纳税特征
房地产是房产和地产的总称。房产就是指房屋财产,即在土地上建筑起来的各种房屋;地产是指明确所有权的土地财产,包括住宅或非住宅附着物的土地,也包括已开发的和待开发的土地。房屋和土地不可移动,或者一经移动就要丧失极大价值的物体,因此又称不动产。但是,不动产还包括港口,大坝,地下工程等。房地产行业即房地产开发和经营的行业,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房。 房地产企业开发项目具有投资额大,建设周期长等特点。从项目立项到施工再到销售的过程中,涉及到众多税种,主要税种有营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费金额大,如果能合理地进行税收筹划,能够降低投资项目的成本,加强房地产企业依法纳税的观念,促进税收制度的进一步完善。
三、房地产税务筹划

由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。一方面,针对房地产开发完工之前的利息费用,将完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样,就可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负,增加净收益。另一方面,针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择:如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%~60%的四级超率累进税率,税负显然比前者为重,如果在相同收入的情况下,当然是前者更有利于实现收入最大化。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己取得和购买,只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。 使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额,以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款,让利部分于客户也是可能的,而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求