商圈分析模型.doc

商圈是一个地理概念。从行业角度讲,不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动,这个区域的范围就叫商圈。从零售业者的角度讲,商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店的地理区域。在许多大型项目(特别是房地产项目)的可行性论证中,商圈研究是必不可少的一个重要环节,特别是对商圈内的竞争状况、业态类型、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。
友邦顾问在多年的市场研究中,通过不断的总结和提高,逐渐完善了一套属于自己的关于“商圈研究模型”。
(1)商圈的划分
一般来讲,商圈可分为三个层次,即核心商圈、次级商圈和边缘商圈(见下图所示)。
主要商业圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高,每个顾客的平均购货额也最高,顾客的集中度也较高;
次要商业圈:在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少,顾客也较为分散;
边缘商业圈: 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少,且非常分散。
(2)商圈研究内容
商圈研究基本由 4 个方面构成:商圈范围确定、商圈调查、资料分析和商圈结论。具体而言,商圈研究指的是运用具有针对性的市场调研方法,对商圈的人口构成、竞争环境、消费特征、购买力等进行分析研究。具体的研究项目包括:
-确定项目选址及商圈的范围,确定商圈型态;
-商圈所在区域商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况;
-行业调查、经营业种业态、物业管理、经营模式;
-人口数量、人口结构及常住/ 外来人口、消费特征、购买力和人文特征;
-锁定竞争对手,了解竞争对手的经营情况及经营策略;
-影响商圈的其他市场因素,政策、法规、城市规划等;
-评估商圈的市场机会和发展潜力;
-确定商业项目的战略规划方向及业务方向。
定性研究方法:商圈研究的定性调查技术包括小组座谈会、专家意见法、深度访谈和现场观察法等;
定量研究方法:商圈研究的定量调查技术包括入户访问、定点访问以及电话访问等;
数据分析技术:商圈研究所采用的数据分析技术为相关分析、判别分析、对应分析等;
机会分析技术: SWOT 分析、竞争分析、业态成长模式分析等。