土地增值税的税收.ppt

土地增值税的税收筹划
:对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税

(1)转让国有土地使用权
(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
(3)存量房地产的买卖
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(1)房地产的继承、房地产的赠与(直系亲属、直接赡养人、通过中国境内非营利的社会团体等)
——没有因为权属变更而取得收入,不征土地增值税
(2)房地产的出租、抵押(抵押期间)——产权没变,不征土地增值税
(3)房地产交换:个人之间互换自有居住用房地产的,免征土地增值税
(4)将房地产作价入股进行投资或作为联营条件的
——免征土地增值税
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(5)企业兼并转让房地产——免征土地增值税
(6)房地产的代建房行为、重新评估——权属没变,不征土地增值税

(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税
(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税
(3)对个人住房居住满5年的,免征土地增值税
满3年未满5年的,减半征收.......
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计算公式
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率
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税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率(%)
税率%
速算扣除率%
1
不超过50%的部分
30
0
2
50%-100%的部分
40
5
3
100-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
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例
一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。
方案一:每平方米售价1000元,不含装修费,扣除额为835万元(含20%的加计费用)
方案二:每平方米售价1070元,含装修费70元,扣除额为838万元(含20%的加计费用)
该选哪一种方案呢?
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土地增值税的税收筹划空间
利用房地产转移方式进行筹划
将房地产出租、投资入股的均可免征
控制增值额
将可以单独分开处理的部分从整个房地产中分离
扩大成本费用列支比例
如利息支出
利用税收优惠
房地产业建造普通民用住宅,增值率在20%以下的,免征
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纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用法为:利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%以内
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构的贷款证明的,其允许扣除的房地产开发费用法为:(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*10%以内
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思考
某房地产开发企业有10000平方米的商品房销售。
方案一:不装修,每平方米售价4000元,开发成本、税费金额为3000万元。
方案二:精装修,每平方米6000元,扣开发成本、税费金额为4000万元。
请选择!
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