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差距与创新:中国物业管理的发展及未来
(发稿时间:2004-06-23  阅读次数:0)
物业管理实际上是房地产开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性服务方式。物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分,又是现代化城市管理不可缺少的一环。
一、中国物业管理的产生与发展
改革开放之前,由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性,因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用,但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策,排斥住房的商品属性,国家在住房建设上只有投入,没有产出。包袱越背越重,不但建房投资收不回来,连日常管理和维修都难以维持,房屋失养失修严重。据20世纪80年代初统计,全国直管公房失养失修率达到50%以上。,,18%,,只够正常维修费用的1/6,亏损严重,也使房屋淘汰量逐年增加。可以说,我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。
随着改革开放的深入,房地产业得到了飞速发展。与此同时,旧体制的弊病更加显露,而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。在这种情况下,世界上先进的物业管理模式,自然而然的就在中国产生
并迅速发展起来。1981年3月,作为中国经济特区的深圳市,第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。他们借鉴香港先进的物业管理经验,结合特区的实际情况进行了改革。改革的核心是政企分开,所有权与经营权分离,由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。同年在广州市,新建的东湖新村也进行了改革的试点。这是中国物业管理迈出了第一步的标志。
20世纪90年代至今,是中国物业管理大发展阶段。仅北京市,截止到2002年底,物业管理公司已达1449家,从业人员达15万人,管理的物业面积近1亿平方米,覆盖面达全市总物业面积的64%。从北京一地就可以看出,我国物业管理的发展速度之快,规模之大,范围之广。
二、中国与世界先进物业管理模式的差距
中国物业管理的发展速度,在世界上是少有的,大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是,同中国的许多事情一样,只要一快,就会出现一些问题,物业管理也不例外。

(1)物业管理机构应是市场的主体,即企业化的机构——物业管理公司,而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定,谁的管理水平高,服务质量好,费用标准适宜,谁就能生存与发展,否则就会遭到淘汰。
我国的物业管理公司已经全部企业化了,其来源主要有四部分:一是房管所改制成立的;二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的;三是房地产开发企业自己组建成立的;四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看,已经符合市场化的要求,但实际上还相差较远,特别是前两部分的物业公司,连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命,仍未摆脱旧有的模式。
北京亿方物业管理有限责任公司,是北京城市开发集团的子公司,成立于1983年,当时称为房管公司,从成立之日起,就是完全的企业化性质。1997年,按照现代物业管理模式和现代公司制的要求,改制成为物业管理有限责任公司。经过20年的发展,已经成为拥有2000余名员工,物业