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客观认识我国的契税
摘要:契税作为一个独特的税种,对于抑制投机炒房行为、规范房地产市场都起到了“四两拨千斤”的关键作用,尤其对于当前我国房地产“去库存”有着重要意义。文章首先介绍当前我国契税优惠政策及思考,阐述契税的作用,最后就完善契税法规提出政策建议。
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关键词:契税;去库存;房地产市场调控;征收管理
一、当前我国契税优惠政策
目前我国契税优惠政策的主要变化在房产交易方面,取消了普通住宅与非普通住宅差别,对购买家庭首套住房及购买第二套改善住房出台相应的优惠政策;下表为我国的契税税率如表1:
二手房契税:个人购买非普通住房、二套及以上住房,以及商业投资性房产,例如商铺,按3%征收契税。
当前契税的优惠政策,主要是针对三、四线城市“去库存”。一方面鼓励购买首套房的家庭购买大户型和高端型住房;另一方面鼓励有房家庭卖出第一套小户型住房,购买二套改善性住房。因此,都有利于我国三、四线城市的房地产去库存。但是,当前三、四线城市的房价并不算太高,关键问题是就业机会较少、工资水平较低,大部分人仍选择90平米以下的小户型;而对于收入较高的改善性购房家庭,购买二套房,由于房价并不高,契税减免力度也有限,其政策吸引力较小。例如:每平米房价为4000元,购买一套150平米的房子,总房价60万元,其契税由3%降至%,也只减免9000元。因此,减税幅度较低,对三、四线城市购房影响有限。
二、我国契税的作用
契税对增加国家财政收入和调控房地产市场都有积极作用,具体表现为:
(一)增加国家财政收入
随着当前我国房地产交易的日益活跃,近年来地方契税收入呈上升趋势,契税收入将成为地方财政收入的来源之一,契税与房地产税共同为当前地方税主体税种的确立提供了新的思路,对促进地方经济发展将起到积极作用。
(二)规范市场交易行为
《条例》规定,契税采用3% ?C5%的幅度税率,具体税率由各地方人民政府确定,有利于适应不同地区纳税人的负担水平,灵活的调控房地产交易价格,一定程度可以抑制当前“炒买炒卖”的房地产投机行为,规范房地产市场交易行为,从而助力地方政府调控房地产市场。
(三)助力房地产市场去库存
未来我国房地产市场以存量房交易为发展趋势,但当前存量房税种集中于交易环节,房地产税费可以转嫁,
高成本税费严重阻碍二手房的交易。当前,我国除一线城市和部分二线城市,大部分城市房地产市场整体面临房地产去库存问题,居民购房意愿不足,房地产市场交易低迷。当前契税优惠政策适用的城市,既降低了首套居住房的购房成本,同时鼓励居民购买二套改善住房,尤其是非一线城市的第二套购房,同时也会增强对新房的需求。因此,去年三部委①进一步降低契税,降低交易成本,有利于盘活城市存量房市场,促进房地产市场去库存。
三、对进一步加强契税作用的建议
(一)明确契税的法律本质
契税是政府保障(不动产)产权名义而征收的税收。纳税人通过向政府缴纳契税,获得政府对自己所取得的产权的认可和法律保护。因此,契税是对产权转移交易行为的结果征税,未来契税立法首先应对此种税收法定予以明确。
(二)适当扩大征税对象
当前我国契税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受产权的单位