任志强博客汇总-房地产调控.doc

关于“REICO工作室”
“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟(中城联盟)共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识,不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。
“REICO工作室”独立开展房地产市场研究,“自主超然、格物致知”,研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。
“REICO报告”的撰稿人,由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构,以个人身份参与研究、撰稿,其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德,引用观点、文献、数据等必须符合学术规范,对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。



本报告的完***为:
程岳荣


房地产业是我国国民经济重要的支柱产业,对其进行宏观调控是必要的。兹事体大,进行政策效果评价与反思也是必要的,以利改善宏观调控,促进房地产市场乃至国民经济健康发展。
2003年以来,针对房地产市场的宏观调控,其主要对象包括:
1.“房价上涨过快”,是2003年以来政府最主要的调控对象。2011年进一步明确调控目的,要使房价回落到符合经济规律的经济水平和民众满意的政治水平(新华社文章语)。
2.“投资增长过快”,构成2003-2006年明确的调控对象,2007年后虽未明确在政策目标中,但“过热”始终构成调控者的隐忧,始终保留着防范投资过热的政策措施。
3.“住宅供给结构偏于高端”,构成多年来调控政策对象之一,“90/70政策”是其标志性内容。
4.“投机、投资性购房”,也是多年来调控政策一以贯之的遏制、控制对象。
5.“保障房建设”,政策力度在不断加大,内容也在不断丰富。
本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论。
一、关于“房价上涨过快”的调控
(一)我国存在“房价上涨过快”问题
我们认为,我国房地产市场的确存在“房价上涨过快”的问题,特别是2007年以后。判断依据是房价涨幅高于合理的房价变动趋势线。
合理的房价变动趋势线体现着经济规律,是我们进行宏观调控的基础,也是我们确定调控方向、把握调控力度的依据。
:房价收入弹性≈1
根据我们搜集到的OECD国家为主的18个经济体、长达40年的住房价格与人均GDP统计,得出房价变化的长期趋势:房价收入弹性大致为1。18个经济体房价收入弹性(E)(见图1)。它意味着在长期,住宅价格的上涨速度与人均(名义)收入的增长速度大致同步。
数据基础:美国1975-2010年,德国1970-2007年,日本1960-2010年,新西兰1962-2009年,澳大利亚1970-2009年,比利时1960-2010年,香港地区1985-2010年,其余国家均为1970-2010年数据。
资料来源:各国统计网站,世行数据库,OECD数据库。

房价收入弹性≈1,引发我们以下几点思考:
(1)这些经济体的房价变动与收入增长大致同步并非一种偶然的巧合。房价变动本质上是地价的变动,在大多数经济体土地供给总量呈刚性,房价收入弹性约等于1,体现了土地作为(与资本、劳动并列的)一项基本生产要素稳定参与国民收入要素分配的要求;
(2)房价涨幅变动围绕收入增长率波动,表明房价是收入的函数,收入变动在趋势上决定房价的走势;
(3)房价(作为资产价格)涨幅相对收入增速表现出更大的波动性,表明房价对影响经济增长的某些因素变动更为敏感,例如,房价相对于收入,对利率、人口结构、预期变动等所形成的冲击更为敏感。这一点决定了房价涨幅与收入增长率在短期存在背离。
根据各国情况看,导致房价涨幅在一段时间内持续高于或低于经济增长率的因素主要包括:
(1)人口结构迅速变动带来的需求冲击。如日本1975年前后两个时期,房价收入比截然不同。1960~1975年是日本快速城市化的后半阶段,E=(其间的1960~1965年,E=);1975年后城市化速度陡然下降,1976~1980年E=。

(2)货币环境和利率政策变动对房价造成冲击。经典的案例包括,宽松的货币供应与低利率促使日本1987~1991年泡沫形成和积累(E=),以及美国2000~2007年的泡沫形成和积累(E=);货币供应陡然转向收紧,又导致了日本1992 ~1993年的房价迅速下降。
(3)外部需求形成的冲击。如香港地区本世纪(2004~2010年)以来大陆人在港购房形成的需求冲击(E=)。事实上许多中心城市(经济中心、金融中心以及旅游胜地等)的住宅市场,通常是遭受外部需求冲击的目标。纽约长期(
1976~2009)的E=,