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广州天河CBD开发的投融资模式研究
一、前言
天河区位于广州老城区东部,在“八五计划”期间以房地产和商贸业为支撑,实现了经济和社会的快速发展。在“九五计划”期间,通过实行产业结构转型,外向经济带动、科教兴国等举措,形成了新型的增长方式。2015年,天河区在经济下行的新常态下经济保持平稳增长。2015年地区生产总值达到亿元,固定资产投资亿元。全年实现税收收入亿元,同比增长%。
广州珠江新城于1992年开始规划,计划建设平方公里。以发展为广州区域金融中心、国际商业贸易中心和现代城市文化中心为目标,实现将广州的城市中心带向东移动的构想。作为珠江三角洲第二个中心区的新城,珠江新城带动广州天河区不断发展。
2015年,天河区在经济下行的新常态下经济保持平稳增长。其中地区生产总值亿元,增长%,增速与天河区相同,总量约占全区的70%,占全市的13%。工业总产值亿元,约增长5%;商品销售总额亿元,增长5%;固定资产投资亿元,占全区总量的%;全年新设立注册资本1000万元以上的公司共1783家,比去年同期增长%。至2015年底注册资本超过5000万元的公司共有282家,同比增长%。本年新增的世界500强企业数量有8家。2015年甲级写字楼已经拥有116栋共1100万平方米面积;预租率已超过50%。
广州市政府将城市划分为八大现代服务业功能分区。其中“珠江新城—员村—琶洲”将与“天河北—环市东—东风路”共同构成广州新世纪CBD。其规划的亮点在于珠江新城和员村地区将重点发展金融、专业服务等现代服务业。以建设地铁三号线与五号线枢纽站为契机,沿花城大道向南、北拓展,建地下步行商圈。
此外,中央商务区在金融领域专注打造证券市场的“广州板块”,争取将广州高新技术产业园区建设成为国家代办股份转让系统的试点园区。此外,中央商务区在保险业也有所突破,逐步设立全国保险改革试验基地,大力发展责任保险、农业保险和健康保险等保险业务。同时,通过引入民营资本激发市场活力,加快实现金融创新,引入多种新型金融机构。
二、广州天河CBD投融资发展特点
我国特大城市CBD的开发主要有两大特点。一是由老城区的基础上发展而来,由于老城区有着较强的人口、商贸的区位优势和人口就业的集聚作用,从而使得该区域称为城市发展的繁华地带。政府再根据该地段的发展特点依势而建,扩大投资,招商引资,将该区域打造成繁华的CBD地段。二是跃移式CBD。在一些原有产业较少的区域,其经济集聚力不强,但具有较好的投资潜力。在这种情况下,政府在这些几近空白的地区进行大规模的投资开发,将城市中分散的经济功能集聚在该地段。本文探讨的天河珠江新城CBD就是这种情况。
广州天河CBD投资力度较高,有着较强的区位优势。首先,投资力度大。2015年固定资产投资亿元,占全区固定资产投资总量的%。其次,具有较高的投资密度。广州天河CBD占地面积约20平方公里,平均每平方公里投资亿元。其三,有较强的地缘优势。广州天河CBD处于广州新城市中轴线与珠江黄金岸线的交汇处,与北京朝阳CBD、上海陆家嘴CBD齐名,是全国三大中央商务区之一,也是第16届亚运会开、闭幕式的主办地和主会场,主要由集中发展商贸商务的天河北、专注金融商务的珠江新城、和正在建设中的广州国际金融城组成。
三、新时期珠江新城CBD开发建设现状分析
(一)政府适度干预下的CBD