物业管理制度与政策精讲考点01.doc

物业管理基本制度与政策
第一章物业管理概述
一、物业管理的概念(定位)(掌握)
《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义:物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
业主对于房屋等建筑物有三种方式管理:1、业主自己进行管理;2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司;3、业主选聘物业管理企业进行管理。
物业管理的内容是主要有两方面:
1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;
2、维护相关区域内的环境卫生和秩序,包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。
除此之外,物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托,为其提供物业服务合同约定以外的服务项目;也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托,有偿为其向业主代收有关费用。
《条例》调整的范围:1、调整住宅物业的物业管理活动;2、调整非住宅物业的物业管理活动。
《条例》的适用范围,既包括城市,也涵盖乡村
物业管理的市场化特征包括三点:



将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于以下两点:
1、强调业主在市场活动中的自主权;2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。
《条例》将业主选聘物业管理企业,并和物业管理企业签订物业服务合同,作为物业管理活动的前提条件。
物业管理的特征(熟悉)社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。
 社会化: 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离,是物业管理社会化的必要前提,现代化大生产的社会专业分工,则是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初,美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征:
1、是住房投资由国家和国有企业统包;
2、是住房分配采取实物分配;
3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
1979年,国家就开始逐步推行城镇住房制度改革。
1994年,全面开展公有住房向居民和职工出售工作。
1998年,取消住房实物分配,开始实施住房分配货币化。
我国物业管理的产生: 1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
1993年,深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》,以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
2000年,中国物业管理协会成立,对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。
 1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
2000年5月,建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。
物业管理在社会经济中的地位与作用共五点,实施物业管理有利:
(1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展
第三节我国物业管理制度的历史沿革(了解)
以《条例》为分水岭,划分成《条例》颁布前后两个阶段:
《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点:1、借鉴性;2、过渡性;3、针对性。
1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。
《条例》颁布后的物业管理制度建设
2003年6月8日,《物业管理条例》正式颁布,主要体现出以下特点:1、配套性;2、经验性;3、操作性。
第四节《物业管理条例》
《条例》的立法指导思想,主要表现在以下三个方面:
1、强调保护业主的财产权益,协调单个业主与全体业主的共同利益关系;
2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体,是服务和被服务的关系;
3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
《条例》立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下,突出发展为重、平衡利益、保护弱者。
《条例》主要遵循以下四个基本原则:
(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则;
(2)维护全体业主合法权益的原则;
(3)现实性与前瞻性有机结合的原则;
(4)从实际出发,实事求是的原则。
《条例》创设的法律