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2010年东辰物业应用手册.doc
文档介绍:
物业管理手册
项目顾问组
2010年12月
前言
承蒙贵公司的信任,按照要求,顾问组将从事的整个物业服务管理所形成的各类资料,编辑成册,谨供贵司在开发市场、日常工作中参考。为了使资料便于查阅和实操,手册共分三个篇章。
前期篇: 主要介绍承接物业项目时,为开发商准备的各类文件,以及要参加竞标活动,应注意的工作要点、物业管理方案草拟的章节和物业费测算的实务。
管理篇: 主要收集了我们项目公司的各种管理制度,便于承接项目时,以项目管理处或项目管理公司构建一个管理平台,成为开发拓展项目时可套用修改的文件。对物业小区的管理我们提供了一些我们在开发项目时形成的一些文件,如:业主临时公约、装修手册、住户管理手册和住户登记制度等。
参考篇: 主要是我们在开发与日常管理中所形成的各类文件。如复评工作、车辆管理规定、标书评分表和各种工作表格等等。
由于时间又比较仓促。手册中有不妥之处,欢迎批评指正。
与集团的合作再次表示深感荣幸,衷心感谢集团的大力支持。
前期物业管理操作程序
目录
第一章物业投标文件的制定
第一节物业管理投标过程
第二节中标后的重点工作。中标后将很快进行物业服务合同准备工作
第三节投标书范本
第二章前期物业顾问服务合同的制定
第一节顾问服务期的主要工作内容
第二节前期物业顾问服务合同范本
第三章物业管理委托合同的制定
第一节物业管理委托合同的主要内容
第二节物业管理委托合同的实例
第四章管理费的测算
第一节测算所需的基本数据及方法
第二节测算模板
第五章筹备期物业管理
第一节筹备期的主要服务内容
第二节筹备期的起始时间
第三节筹备期的工作计划
第四节物业接管验收方案
第五节物业接管验收程序
第六节物业交屋程序
第七节物业交接表格
第一章物业投标文件的制定
参与物业管理投标是物业管理企业一项重大决策,应当全面考虑项目特点、项目风险及企业自身人、财、物等资源情况,谨慎决策。一旦决定参与,就要调集精兵强将,以志在必得的心态全力投入。对于异地管理项目,企业更要量力而行,如果项目类型既非企业目标客户,又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支撑时,则无论项目多么诱人都应果断放弃。
(一)物业管理投标过程
1、确定投标意向并成立工作机构
物业管理企业在获得投标信息后,即可按企业的拓展计划,确定投标意向,相应成立投标工作领导组,由公司总经理或有关部门经理及方案编制人员组成,开展可行性研究工作。
2、获取招标文件
收到招标邀请函通知书后,投标工作小组应迅速组织齐备公司经营资质的有关资料和证件,按招标单位规定送交预审,获取招标文件后,应详细阅读文件内容,熟知各项要求,特别是对招标文件中投标保证书、履约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨,并向招标单位确认投标书中不清楚事项,以便做准备。
3、考察物业现场
投标单位应多次组织人员到物业现场进行现场实地考察,对照图纸、设计说明书及招标文件有关内容、仔细分析,从而为管理方案的构想奠定基础。
4、成本测算
投标单位应组织富有经验的财会人员和物业管理人员根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析,做出较为精确的测算,对国家规定的管理服务单价可不必计算。在确定单价时,要从竞争战略高度和战术要求上去推敲,单价确定后与工作量相乘,便可得出管理服务费总标价
5、编制标书
投标单位在做出投标报价决策之后,就应组织编写人员分工合作,按照招标文件中的各项要求编制标书。投标书的主要内容概要介绍如下:
⑴介绍投标企业的概况和经历
首先介绍投标单位的位置、规模、经营资质等级、企业性质、机构、资本、人员结构等基本情况,着重介绍现辖物业类型、名称、管理面积及历年获得的效绩、成果、经验。
⑵分析投标物业的管理特点
通过对投标物业建筑架构、配套设施、周边环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功上的特点,列出管理上的难点, 提出相应的管理措施。
⑶拟定质量管理目标和采用的管理方式
质量管理目标,是指管理单位在合同期内应取得怎样的社会效益、经济效益、环境效益、其质量考核标准以国家职能部门和当地主管部门制定的相关法规文件为依据。
管理方式,是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采用的方式,如实行"一体化管理"、"以区养区",推行ISO9002质量体系规范化运作等方式。
⑷拟定管理服务内容
包括开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。
⑸运作流程
包括各主要环节的运行程序,如服务流程与操作流程等。
⑹财务预算
包括收支情况预算和各项收费标准(包括特约服务内容及其收费标准)。
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