清远项目营销策划 80p.幻灯片资料.ppt

清远项目营销策划
2010-11-6
3、企业主成别墅主力消费群
以银盏、龙塘、石角和源潭为产业重镇:生物医药、电子汽配、有色金属、陶瓷器材、纺织服装等产业为主。
佛山陶瓷产业和珠三角金属材料产业的转移,将带来企业主购买群。
4、旅游产业发达
广东省拥有4A景区最多的地级市
2010年,清远预计全年接待国内外游客将突破2000万人次,旅游总收入超90亿。
小结:
具有高消费能力人群得以扩大,而他们形成的圈子文化、传播也是本地别墅项目传播手段之一(伯爵园、清远奥园);
参考佛冈奥园,本地消化只能支持月1-2套,而开拓广州对点市场,广州客主要是“环境好,买大屋”“洋房级”的客户40%—50% ,而旅游客户带动销售仅仅占30%。
一、清远别墅状况
2013年:广清轻轨开通——高端洋房加量
受大市影响,2010年上半年别墅成交均价8300元/平方米;
2011年,以金信蓝湾、凯景等大户型高端项目(7000元/平方米)支持下,别墅项目新增减少,价格优势可以维稳,但主力购买仍然以本地消化为主。
2010年:清远珠三角房展——约2%客户短期投资
4月23日—25日,清远十余家地产商集体参加珠三角房博会即是新政后检验投资者的一个实例。在房博会期间,笔者对从广州到清远看房的100余买家进行问卷调查,结果显示:90%以上看房者均表示有意向到清远投资、度假或养老,但是其中有97%暂时还是“看客”,大多数表示会观察一段时间才考虑到清远置业。
新增120人具备高端购房能力

100:1比例推测购房产品需求
社会财富‘二八’分配规律
近2年,由于经济活跃,带动了大量外来人口
1、清远市本地人口400万
2、外来人口从2007年6万持续上升(广州看楼人士占10—15%)
3、珠三角产业转移
1、09年至今,花都、从化月销售情况不断上升,价格持续走高
受4月新影响,花都、从化各别墅项目月消化5-7套。
“929新政”前,花都、从化各项目平均月消化15-17套。
8月-9月,花都、从化各别墅项目重新回到每月消化15套的速度。
2、“4月新政”后,清远销售下降7成受4月新政影响,4月-7月连续四个月成交量下跌,环比整体下跌超7成,月均跌幅超2成,形成“量跌价稳”。详见右图。
清远别墅项目地图
本项目周边的别墅项目档次不高,产品以联排和双拼为主,独立别墅极少。
小结:市场产品以联排双拼为主,独立别墅在清远市场所占份额很小,市场竞争不大,是别墅市场的空缺。
上河国际
清远别墅未来供应情况
2011-2012年供应的别墅不多,以类别墅为主;
集中广清板块,对本项目外区客户形成分流;
万科、时代项目或在2011年推出,将提高清远高端产品
如图所示,红线圈出的项目为在建项目,所建的大多是联排别墅。由于这些项目距离广州较近,可能会分流部分广州客户。
上河国际
项目名称
产品类型
货量
入市时间
翡翠绿洲
11联排
22套
2010年11月
狮子湖第二组团
独栋
30多套
2010年年底
伯爵园
独栋、双拼
约300套
2011年元旦
金信海怡花园
联排
12套
2012年12月
清远沁园
未知
80套
未知
伴山城
未知
未知
未知
时代盘谷
未知
未知
未知
富景天下
未知
未知
未知
上河国际
双拼、联排
未知
未知