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商业、商业地产招商专业知识概览

目录

第一章:什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?
第二章:什么是市场调查?怎样进行市场调查?
第三章:招商人员必须具备的基本要求?
第四章:招商项目介绍统一说明
第五章:招商标准流程、内容
第六章:商铺专业知识
第七章:招商技巧
第八章:各类表格及文书的应用



第一章、什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?

一、什么是商业地产?

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目,可以达到几十万平方米,规模小的商业地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资回报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。

在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

二、商业地产与住宅地产有什么区别?

商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的,主要考虑地块卖给什么样的人,后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂,前期需要很多论证,考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商,先招主力店,找平均在两万平方米以上的商家,基本是开发商主动联系的。主力店确定之后,再招小专卖店,通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素,如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。

商业地产和住宅:传销与直销的不同

全国各地虽然开发了很多商业项目,但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话,那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商,主力店不来或者档次不够,招商就不成功。

国内发展商低估了这个难度,上来先做规划设计,规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型,如果传销先谈好合作意向,每层至少多少万平方米,距市中心距离不能超过多少,前台后台的比例,你给它量身定做。招商走在前面或者同步。

商业地产要卖现房住宅和商铺,一个是用来住,一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个,就是现房。现金对商人很重要,店铺买来是要做生意,有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅,考虑好长的时间,他希望可以有很好的居住环境,有可能一两年前看中了来买,他自己会告诉自己,我现在买的话价格比较便宜,以后买的话可能会涨价,或者我们买的朝向未必可以买得到,这个在住宅期房里可以做到。


第二章什么是市场调查?怎样进行市场调查?

市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。

一、市调分类

商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:

1、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查
2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查
3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查为房地产专业
4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市调准备

无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。
准备工作一般有:

1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求;
2、团队分工--明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;
3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm);
4、资料预热--有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;
5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;
6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;
7、时间安排