物业承接查验操作指南之一.ppt

《物业承接查验操作指南》之一物业承接查验基础
王寿轩
一、物业承接查验概述
物业承接查验概念
物业承接查验制度是《物业管理条例》(以下简称《条例》)确定的七大基本制度之一,《条例》第二十八条规定:“物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 2010年住房和城乡建设部印发的《物业承接查验办法》(以下简称《办法》)第二条规定:“本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”
物业承接查验的意义
现阶段,我国实行物业承接查验制度具有以下的现实意义:
1. 物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收,各方共同确认交接内容和结果,有利于明确各方的责、权、利,对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益,避免矛盾纠纷,都具有重要的保障作用。
2. 实现物业承接查验制度,可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定,重视物业共用部位、共用设施设备的建设,对提高建设质量,保障业主财权利益具有重要意义。
3. 实行物业承接查验制度,可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端,加强物业建设与物业管理的衔接,保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验,有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。
物业承接查验的性质与竣工验收的区别
物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验,而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。
因此物业承接查验和工程竣工验收有以下三个不同。
一是目的不同。
工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格,能否交付使用,取得进入物业产品市场的资格;而物业承接查验的目的主要在于分清各方责任,维护各方利益,减少矛盾和纠纷,以利于业主使用和物业管理顺利进行。
二是参与的主体不同。
工程竣工验收是物业的建设单位将开发建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。而物业承接查验是前期物业服务合同双方当事人在利益第三人业主参与并接受房地产行政主管部门监督下进行的。
三是对象不同。
物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。
物业承接查验的依据和原则
1、物业承接查验的依据
物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据。
其中法律、法规依据主要是《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》和《物业承接查验办法》等。
合同依据主要是《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》和《物业服务合同》等。
2、物业承接查验的原则
《办法》第三条“物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。”
(1) 坚持诚实信用原则。即:加强对建设单位的规范和约束,以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”。具体要求是:
1)要求建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能齐备、配套齐全的物业,确保满足物业的使用功能。
2)《办法》规定建设单位应当在现场查验20日前,向物业服务企业移交承接查验必需的资料。未能全部移交的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
3)要求建设单位应当及时解决现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的问题,并组织物业服务企业复验;应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
4)《办法》规定建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,加重物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益;不得以物业交付期满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或未经查验的物业。
(2) 坚持“客观公正”原则。即:物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”。因此物业服务企业应当做到:
1)对于建设单位移交的资料,《办法》提示物业服务企业重点检查共用部位、共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。以确保正确使用、维护、管理好共用设施设备。
2)对于现场查验的方法,《办法》指导物业服务企业综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点检查共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。