从经济法的角度浅析当今中国农村的城市化.doc

从经济法的角度浅析当今中国农村的城市化.doc从经济法的角度浅析当今中国农村的城市
化
摘要:城市化是一种不可逆转的趋势,在城市化进程中会涉及到诸多问题,从经济法的角度来讲主要是如何协调市场主导和政府调节之间的关系。本文以当前迅速发展的农民居住潮为例,来分析了农民集中居中工程的实施中政府所有注意的问题,主要有建设用地的流转问题、复垦出的土地产权归属以及引发的利益分配问题、所倡导的顺应民意,农民自愿搬迁政策的农民选择问题、被集中农民的福利、民生问题。通过指出这些问题以期对农村集中居住工程作出理性的反思。
关键词:城市化;农民集中居住;市场机制与政府调控
一、以现阶段的农民集中居住潮为例,来看农村城市化过程中应重视的问题
在山东、江苏、河南、天津等省市,农民房院结合的散居传统正在加速消失,与之相对应的集中居住,即农民按照政府规划集中居住楼房,则方兴未艾。集中居住,就是农民搬离自家房屋,住进成片的标注化楼房。在各地推行集中居住之前,中国农村的规模、形态演进缓慢且自然。农民居住居住多年之前肇始于江苏等经济发达的省份。目前,各地集中居住的推进速度加快,运作模式也不尽相同。政府热衷推进集中居住的动力何在?
城市建设需要更多的土地,但现有城市土地供应量不足,“缺地”己成为各地方发展的瓶颈。而“城乡建设用地增减挂钩”政策的推行,则为地方政府用地提供了契机。所谓“增减挂钩”就是以规划将城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩,减少农村建设用地,复垦出耕地,增加的建设用地的指标可以用于城市发展建设。
从XX年开始,国土资源部在山东、江苏等五省推行“增减挂钩试点”,其中,仅山东省就争取到全部183个试点项目中的66个,位列全国第一。XX年6月,在总结此前试点的基础上,国土资源部颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。政策的初衷是集约利用土地,促进城市化,但却为试点区提供了用地“活指标”。在集体建设用地中,农民拥有使用权的宅基地面积最大。在实施集中居住后,宅基地在退给村集体后复垦,在保证耕地面积不减的前提下,挪腾出的土地按照“增减挂钩”政策即可转为城市建设用地。土地指标紧张使得许多新项目不能马上上马。《诸城市土地利用总体规划(XX -2020年)》显示,诸城农村居民点面积占城乡建设用地的%,农村居民点建设用地比重高,整理潜力大。
二、农民集中居住工程中政府宏观调控所要面临的问题
1建设用地的流转问题
通过集中居住建设起来的楼房,其土地性质仍为集体所有,因此,集中居住小区的房产并不能进入房地产市场交易,楼房只能自住。以现阶段农村的发展来看,集中居住工程建设起来的楼房多为自住型,土地即使为集体性质也无妨。但是从长远角度来看,在《物权法》所强调的所要权、使用权等权利不断深入人心的情况下,在几十年后这些集中居住楼房被彻底的城市化,集中居住工程中的土地以及其上的楼房的权属到底归谁所有,这是一个急需厘请问题。
2复垦出的土地产权归属以及引发的利益分配问题
大多数地方政府在集中居住工程建设中,只能对占据的农民的房屋进行补偿,而宅基地不补偿或者是补偿的很少。而且,绝大多数农民并不知道,自己腾出宅基地后, 集体建设用地指标将如何分配,或者是用于规模经营或转为建设用地,其中蕴含的级差地租,政府将从中获益,而这些收益返还给村集体后,如何使用又如何分配给农民, 各地政府均没有明确的规定。很多村民表示,在其所在的