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房屋租赁中的律师业务操作技能
王宇
一、房屋租赁的基本原则和规定
今天是跟大家聊一聊房屋租赁的问题。从大的概念上讲,租赁相对的法律关系简单一点,大家拍脑门一想,房屋租赁马上从脑子里浮现的有几个基本的原则和规定,咱们一起捋一下:
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,有这个规定没有?不一定,权属都清晰。
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,但是不去备案不影响合同效力。
,就是《物权法》190条。就是同等条件下,承租人的优先购买权。
,承租人不能够转租。
基本上大家说出来的想到也就是这么多核心的,与出租相关的。
二、租赁的种类
实际上在整个房地产开发链条里面,房屋租赁那一块,占的比重不大,法律比重不大的,但是在实务中经常遇到,根据这一个房屋的用途,不同的性质,不同的用途。
1. 有住宅的租赁
2. 有写字楼的租赁
3. 所谓的公建类租赁,公建类里的租赁又有一项,就是经营用房的租赁。
如果大家接触过类似于这样的一些实务有一个比较,最复杂的是哪一种租赁?经营用房的租赁,就是商业地产的租赁,相对来说是最复杂的。
这里面说,一个是它的用途,由于它的业态不同,具体的很多规定,会发生很多变化,同时由于承租人的所谓的社会能量的不同,大品牌、小品牌、名厂家、名商家,有时候会把这个行市做到了,作为房子所有权人,可能会更主动一些,其它的比如说写字楼或者是住宅可能更主动一点,但是从商业地产这个背景之下未必。可能一些没有什么名气的小品牌,面对出租人相对来说弱势一点。“我有一个制式的合同,交给你,你除了能够协商租金的高低以外,剩下的别聊,直接咱们就签。愿意干你干,不愿意干你别来。”比较强势。但是真碰到比较大的品牌的时候,这个强势地位会倒过来。
三、世贸天阶中心的租约合同内容
今天我就给大家带来一个北京市非常有名的商业项目,叫世贸天阶中心的租约,今天整个内容,我带着大家把这个租约从头到尾过一遍。我们刚才谈到很多拍脑门想到的原则在合同里面大约都有体现和涉及。同时我们更可以从租约的条文我们一点一点去体会商业地产难弄在哪儿?在租赁概念之下,我们律师有哪些事情是要意识到,落到纸面上?这个项目在我以前的一些聊天包括一些所谓的课程和一些同行交流的时候,经常提到这个项目,因为这个项目确确实实很独特,他的最独特的地方有一个亚洲第一、世界第二的大的天幕,就把这个项目整个一个商业特点和其他的商业地产整个脱离开了,不仅仅是一个单纯卖东西的地方,他的功能更加丰富。
这个地产项目本身也是我们从头到尾参与,从他开始拿这一块地,有开发的创意开始,一直到最后,就是整个租约的谈判,招商的完成,包括后期的一些与各个小业主,各个小商户之间的纠纷,和一些潜在问题的处理有过全过程的参与。
包括这份合同,可以说是在这个项目里面,几方的律师都参与了审定和修改,有房地产开发商的律师,就是我们。有一个招商代理机构的律师,有打算往里投资的金融机构的律师,有给项目贷款的金融机构的律师和开发商未来打算跟人家有战略联盟的律师都参与意见了。律师的背景有大陆的,有日本的,有台湾的,还有一个美国的。
(一)介绍这个合同的原因
为什么把这份合同介绍给大家?就是说能够完整地看出来,在这样一个商业项目里面我们都关心什么事情?这个项目大家都去过吧?都去过。
这个项目背景简单给大家介绍一下,他是一个民营企业开发的一个项目。他本身当时在CBD拿了这一块地以后,经过N次论证。到底做什么?后来就想到把优势地段的地产价值发挥到最大。后来等于排除了单纯的写字楼,排除了酒店,最终觉得做住宅也是不能够把这一块地段地产的价值最大限度地发挥。最后锁定的是做一个商业地产项目,这个开发商有魄力,就是不卖。,相当于三个燕莎那么大。
这个单纯的在它推出的时候,它的单体营业面积是北京最大的,我们看到的是一些商场,比如说赛特、燕莎这种大开间,然后统一来布局,统一来收银,统一来管理。
世贸天阶做的是两条商业街,做的精品店式的这种布局。每一个品牌,各自有一个相对独立的房间,在这样相对独立的空间里面做运营,根据他业态的不同,分不同的区域。后来为了把这两条商业街,南街、北街的整个营业氛围给带起来,他在中间这条路上,离地
30米,做了一个宽30米,长260米的这么一个大的电子屏幕,站在这个街上,平的,一头翘起来。这样的话,就形成一个景观。大的屏幕的作用是在于,一个小时放一次片子,这个片子是特制的,10分钟左右,这个片子可能是目前采购成本100多万人民币出头,这么一部10分钟左右的片子,全是3D特别制作,放完了以后,在下一个小时还会再放别的题材的。所以勾的这些来