湖南省长沙市建发汇金国际项目住宅营销策划提案.ppt

地王,出生已注定不凡
2010年长沙最值得期待的楼盘
建发地产将用经典来延续荣耀
序言
第一部分:项目面临的问题
——界定问题
第二部分:达成目标的关键举措
——价值突破解决方案
第三部分:推售策略与执行计划
报告核心内容
目标的理解
:利用城市中心土地开发,建立企业品牌影响力,品牌一定是在项目销售速度或利润超出市场水平后才可能发生的。
:项目住宅规模有限,可适度拉长销售周期,实现更高的市场价格。
:(2010年)按销售价格8000元计算,,约200套销售,回款目标不高,速度不是核心,溢价才是关键。
湘江北尚
西山汇景
2008
2006
2010
汇金国际
建发美地
未来
以合适的速度,以超越市场价格,创造高溢价利润
品牌导入
品牌植根
品牌套现
新景祥对项目目标的理解:
项目所面临的问题1
政策由松转紧,短期内市场仍将维持惯性,未来房价上升动力将减弱
项目所面临的问题2
项目本质上已经是二个项目,即公建与住宅,综合体物业价值消减
项目所面临的问题3
住宅产品基本已经确定,受工地限制,未来展示条件有限,不具备豪宅KPI
通过前期与开发商沟通,产品调整与价值展示空间有限
项目不具备豪宅溢价的条件
稀缺的先天资源
高高在上的价格
发展阶段
顶级硬件标准
占据城市核心的地段或者优良的自然资源
高单价、大面积,整体价值完全脱离竞争层级,形成价格壁垒
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的突破,及软硬件的结合
从设计理念到用材,从硬件到软性服务,全方位打造产品附加价值
豪宅价值KPI
顶级客户需求
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
项目所面临的问题4
中心城区未来将面临集中放量,稀缺资源的价值未来将可能被稀释,竞争项目土地成本较低,构成本案竞争威胁
六都国际
纳爱斯项目
化基厂项目
南湖4号地
项目
占地面积
建筑面积
六都国际
18万㎡
66万㎡
南湖4号地
180亩
44万㎡
电机厂项目
/
约45万㎡
纳爱斯雨花亭项目
4万㎡
25万㎡
化基厂项目
380亩
70万㎡
合计
68 万㎡
250 万㎡
电机厂项目
未来核心竞争对手放量近250万平米
项目所面临的问题4
从竞争周期来看,中心城区自2011年开始,将面临全面的竞争
支撑项目发展因素1
长沙房价仍处于中部地区的价格洼地,中心区上涨速度远高于其他区域,逐步与外围区域拉开差价。
国内重点城市房价对比,长沙房价仍处于中部地区洼地
2009年房价相对周边及一线城市上涨幅度较小
2009年交易情况
城市
成交均价
(元/平米)
同比变化
北京
13104
%
上海
11790
%
天津
7408
%
重庆
4296
%
深圳
14973
%
杭州
14430
-%
南昌
4733
-%
成都
4875
-
合肥
4382

广州
9346
-
武汉
5296
-%
长沙
4123
%
长沙2009-2010年房价走势图
中心城区房价平均涨幅在27%以上,大大高于其它区域