万科前期定位流程研究82p教学文稿.ppt

万科前期策划的总体流程
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
市场分析
市场预测
收入、成本、费用预测
财务评估
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险评估
宏观市场、区域市场
供给预测、需求预测、价格预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等
静态指标:成本利润率、销售利润率
动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点
反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比
风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断

土地
客户
产品
测算
土地
属性
客户
价值
拿地
YES
NO
流程一:
土地
客户
产品
测算
土地
属性
客户
价值
NO
拿地
YES
流程二:

报
告
目
录
一、可行性研究
三、项目定位
四、市场推广
二、项目研究
宏观环境分析
竞争环境分析
项目价值分析
市场状况
可能的客户
可能的产品
项目研究的目的:
地块
潜在客户分析
、宏观环境研究
宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)
重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)
城市经济状况(GDP、人均收入等)
城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)
人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)
房地产市场环境
结构及其规模(一、二、三级市场)
板块布局(热点区域)
行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)
结论:房地产未来发展趋势
经济环境
网
、项目价值分析
产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)
街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)
(1)区位价值分析
自然(山景、海景、湖景等)、人文景观
交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)
配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)
(2)项目资源分析
、竞争对手及成功案例研究
(1) 同区位、同类型、同价位竞争项目分析
通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。
同区位:包含同一地段或同等地段两个方面。
同类型:指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
同价格:包含同单价和同总价两个方面。
研究内容:1)同质产品供应总量
2)产品特点
3)价格
4)客户
研究方法:踩盘、小组讨论、问卷