房地产行业深度行业报告2006年6月28日(PDF 21).pdf

行业研究
深度行业报告


中性维持房地产行业 2006 年 6 月 28 日

市场表现调控继续力度加大


2005 年房地产调控重点是住房供应结构和房价,因此受调控政策影响较大的是住宅
开发和销售市场,办公楼和商业营业地产受到的影响相对较小。2005 中国人民银行、
国务院、建设部等相继出台了一系列政策调控和抑制房价过快上涨,但没有达到预
期效果,06 年 5 月再次出台调整住房供应结构和稳定房价的国六条及其十五条意见,
住房供应结构和住房价格再次成为调控重点,同时加大信贷、税收和土地政策的调
资料来源:海通证券研究所控作用,相关细则预计也即将出台,因此受影响较大是住宅开发和销售。



再次出台调控政策的可能性依旧存在。如果房价继续维持快速增长的趋势,继续出
台更严厉的调控政策的可能性仍然存在,预计出台的政策仍将集中在开发、土地供

应和融资税收等方面。



住宅地价的涨幅仍位居所有细分市场之首。与去年同期相比,住宅地价增长 %,
高于城市综合地价、商业地价和工业地价的增幅。




商业房地产贷款同比增长 %,增幅同比下降 %。房地产开发商贷款增长

17%,继续维持上升趋势;个人住房贷款增长 %,仍保持增速下滑态势。



房地产开发投资继续增长,但增幅放缓;住宅投资仍是拉动房地产开发投资增长的
主要动力,也是重要组成部分。2005 年全国房地产开发投资继续高速增长态势,共

完成投资 15759 亿元,同比增幅 %,在保持连续 8 年增长,增幅连续 4 年保持
在以上后,增幅首次低于。作为固定资产重要组成部分的房地产开发投资,
20% 20%
其占固定资产投资比重逐年上升,2005 年达到 %。2005 年住宅共完成投资 10768
亿元,同比增长,占房地产开发投资比重达到。
% %



商品房市场供求一直比较平稳,细分市场则出现变化。整个商品房市场供给小于需

求,但住宅市场首次出现供给小于需求,办公楼市场供求差距在缩小,商业营业用
房的供给仍大于需求。




年地产股投资机会主要在出租类、商用地产和具有品牌、规模优势的开发类上
2006
相关研究市公司。本次调控主要是住宅,因此商用地产受政策影响相对要小些,而出租类由
于现金流稳定,受宏观影响比较小;住宅仍是房地产发展的重点,但具有品牌和规
2006 年房地产行业展望和投资策略模优势的上市公司仍具有投资价值。
中国住宅投资和消费研究


RNAV 法不适用商业地产的估值。过去的一年中,投资者在看淡大部分住宅上市公
司的同时将目光转向商业地产公司,每股 RNAV 值成为重要的投资依据,但我们不
赞成这种观点。
EPS(元) 投资评级
代码股票名称
2005 2006E 2007E 上期本期
房地产行业分析师 600639 G 金桥 -- 买入

000402 金融街 买入
姓名:张峦 G
电话:(021)53830892 000002 G 万科 A -- 买入
Email:zhangluan@ 000069 G 华侨城 买入

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目录

投资要点.......................................................................................................................................... 1
行业篇.............................................................................................................................................. 2
1. 房地产政策:调控继续力度加大............................................................................................ 2
2. 土地出让市场:住宅地价涨幅居前......................................