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北京 CBD 写字楼市场分析

中国在 2001 年年底加入世界贸易组织,北京中央商务区规划方案的正式出台,这些
利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展,带动国内外房地产开发商在该
地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面,中央商务区未来写字楼项目的定位正确与
否将对该地区整体的形象产生一定的影响;同时,未来北京中央商务区本身及周边地区高档
写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力,加剧中央商务区和周边地区在写字
楼市场上的竞争。
北京 CBD 发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。CBD 是北京市高档写字楼发展
最早的区域,也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一,其市场变化可以说是北京市
写字楼市场的晴雨表。
一、市场供应
CBD 作为北京中央商务区核心,有优越的人文环境和商业氛围,一直是优秀企业办公的
首选之地,对于开发商、客户来说,拥有 CBD 的楼盘已成为一种荣耀的象征。
1、高档物业集中,写字楼供应比例过半
从 1990 年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来,经过 10 多年的发展,
CBD 兴建了大量的高档物业,形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等,总建筑
面积达 180 万平方米的国际商务区,其中写字楼的面积占有 93 万平方米,占 51%的比例。
CBD 写字楼供应构成及所占比例可见表 1。
表 1 CBD 高档物业构成比例
高档物业构成面积(万平方比例
米)
写字楼面积 93 51%
其它物业面积 87 49%
2、写字楼供应渐趋稳定
1993-1995 年是写字楼市场的黄金年代,区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供,
供应量约 万平方米。1996 年市场行情开始反转,区域内写字楼供应量却增加了 万
平方米,1997 年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年,达 万平方米,1998 年供
量较 1997 年减少近 20 万平方米。1999 年国贸二期投入使用,加上其它写字楼的供应量与
1998 年基本持平,2000 年市场行情再度回升,但仅有 7 万平方米入伙,相对于前两年供应
量略有回落,供应量变化如表 2 所示。
表 2 CBD 写字楼供应量示意图
单位:(万平方米)
年份年供应量总供应量
90
91 0
92 0
93 0
94 0
95 0
96
97
98
99
00 7
01
2001 年除京汇大厦 40988 平方米外,基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计,目前
CBD 在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码 01 大厦,而数码 01 大厦的可售面积已不足 1
千平方米,虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场,但由
于数码 01 总面积为 30000 平方米,可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为 万平
方米。
表 3 CBD 写字楼供应量一览
单位:(万平方米)
写字楼名称供应量
京广中心
国贸中心
科伦大厦
汉威大厦
航华科贸中心 26
中服大厦
嘉里中心
华彬国际大厦 5
三立大厦 5
数码 01 3
和乔大厦
现代城
3、建筑设计水平较高,独特有个性。
CBD 的写字楼大多品质优良,外型美观,大堂气派,造型独特,在很大程度上体现了 CBD
写字楼的较高品质。从表 4 可见一斑。
表 4
项目名称外立面与造型大堂
京广中心京城最高建筑 206 米,蓝色玻璃幕大堂设计典雅、装修精良、浓郁高
墙加铝合金挂板尚格调与时代气息
国贸中心高 155 米,规模宏大,风格各异无柱式钢结构建筑,富丽堂皇、高
达 20 米
嘉里中心大厦外墙采用单元式玻璃幕墙大堂高 米,室内瀑布,华丽庄重
时代感强
航华科贸中心曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙
汉威大厦兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑富丽华美,庄重伟岸
风格
中服大厦高 126 米,京城第四高建筑物、造
型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙
华彬国际大厦红色铝板帆形屋顶 1100 平方米夏威夷热带风情全玻璃
大堂
和乔大厦欧式建筑风格、单元式湖蓝色,反光中庭大堂高达 米,面积近 1