成都锦里商业街区策划方案...（精选）.doc

成都锦里
民俗风情商业街区
策划方案
一、项目名称:
锦里民俗风情商业街区
二、地块核心竞争力:
此地块开发游/购/吃/住/玩***的综合项目,与旅游产业链紧密相连,使成都的商业物业上新台阶,是最大限度表现地块竞争力的方式.
三、投资方案:
先开发主题旅游景观,带旺人气,为商业物业配备马力强劲的消费驱动引擎,使临街商铺地带成为郫县新的消费热点地区,带动整个地块的发展。最终将建成包括一个中心、一条景观带及四个组团的旅游街区。
四、首期投资方向:
商业风情街+民俗广场+停车场+部分别墅,首期共建约一万多平方米的商业物业。
五、营销主题:
感受锦里的文化底蕴
瓜分锦里的商业财富
目录
前言
第一章地块基本概况及策划要求………………………………1
地块基本概况
政府、发展商策划要求
策划边界条件细则
第二章策划思路及方法…………………………………………3
一、理论研究
二、概念采购
三、市场调研
四、***一化原则
五、多方案假想
商业步行街
一般性商铺
宾馆建筑群
主题旅游点
中高档住宅
第三章基本调查与市场分析……………………………………7
锦里经济发展的基本情况综述
锦里发展的基本情况
锦里发展变化情况
锦里的目标人群分析
附件:锦里调查报告
锦里周边产业链的情况
结论
结论
目标消费人群分析
第四章概念采购基本评述………………………………………49
旅游地中心镇的发展模式研究
个案分析:山东泰安商业物业发展模式
个案分析:江苏周庄商业物业发展模式
商业物态分布及发育模式
可供借鉴之经验和教训
结论
概念采购结论
第五章理论研究基本评述………………………………………69
锦里旅游市场模式
锦里游客消费模式
锦里市场容量
锦里及消费市场预测
锦里市场不确定因素
锦里旅游产业链评述
地块核心竞争力评述
市场模式对物业开发的影响
关于商业竞争市场的基本策略
市场规模预测:我们的饼有多大?
未来商铺需求预测
商铺投资市场安全线设定
商铺价格预测
理论研究结论
第六章假想方案评述…………………………………………75
一、商业步行街
二、一般性商铺
三、宾馆建筑群
四、主题旅游点
五、中高档住宅
第七章、推荐之综合方案……………………………………76
投资模式
首期开发物业(附图一)投资概算
销售单位计算
设立投资风险控制
购买商用物业所有权的目标客户群
别墅投资概算
产权式酒店
商铺价格预测
结论
第八章综合方案的操作要点……………………………………81
“附图一”的概念规划设计要点
本项目的经营营销要点
项目营销推广活动主题
回购保证
项目可行性研究及概念设计结论
地块基本概况及策划要求
地块基本概况
  作为成都武侯祠博物馆(三国历史遗迹区、锦里民俗区、西区)的一部分,锦里占地30000余平方米,建筑面积14000余万平方米,街道全长550米,以明末清初川西民居作外衣,三国文化与成都民俗作内涵,集旅游购物、休闲娱乐为一体。
锦里古街位于四川省成都市武侯祠博物馆侧,全长350余米,是一条以川西古镇的建筑风格为特色,集旅游购物、休闲娱乐为一体的特色休闲街区。锦里是西蜀历史上最古老、最具有商业气息的街道之一
政府、发展商策划要求
策划就是解联立方程,即整合政府要求、发展商要求、商铺投资者要求、商铺经营者要求、当地老百姓要求以及旅游者的要求,从整体上达到最优。为此,我们从一开始便认真分析了这些复杂的因素,确定策划条件如下:
策划边界条件细则:
政府要求本项目出品牌
要求首期投资达到平衡或盈利
解决旅客在本镇过夜及***贫乏问题
解决本镇的互动性旅游体验
集聚性解决土特产购物、饮食、休闲问题
要求本项目有景观意义, 是本地上档次产品,有实操性
项目投资能产生集聚生长,可持续发展
策划思路及方法
理论研究
商业用地的基本研究方法大致有以下三种:
1、产业链研究:
即根据项目所在地的主要产业结构及其上下游产业的关系进行研究,力求使项目的开发与当地主要的产业链挂钩和链接,形成良好的互动关系。
2、商圈研究:
即根据项目所在地区商业分布所形成的格局及其辐射和影响的范围来确定项目在当地商业发展中的地位、作用和价值。本方法适用于商业密度较大的大中城市。
3、区位研究:
即根据项目所处方位的重要性来分析和判断项目的地位、作用和价值,但此法一般要与产业链或商圈研究挂钩和联系,从不同的角度和侧面来分析项目的地块价值及核心竞争力。
根据锦里产业链发展迅速的态势,我们拟采用产业链研究与区位研究相结合的方法,对项目地块的价值和核心竞争