万科年度经营及财务陈述pdf76.pdf

2003 年年度报告
公告编号:〈万〉2004-008

重要提示:本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大
遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
宁高宁董事、宋林董事、李家祥董事、冯佳董事、莫军董事因公务未能亲自出席本次董事会,其中
宁高宁、宋林董事授权王印董事代为出席会议并行使表决权,李家祥董事授权李志荣董事代为出席
会议并行使表决权,冯佳董事授权孙建一董事代为出席会议并行使表决权,莫军董事授权王石董事
长代为出席会议并行使表决权。公司董事长王石、总经理郁亮、财务负责人王文金声明:保证年度
报告中财务报告的真实、完整。


董事长致辞………………………………………………………………….……………………2
公司简介……………………………………………………………………………….…………3
会计数据和业务数据摘要……………………………………………………………………….4
股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……6
管理层及员工情况……………………………………………………………………………..10
公司治理结构…………………………………………………………………………………..13
股东大会简介……………………………………………………………………………..……16
董事会报告……………………………………………………………………………………..16
监事会报告……………………………………………………………………………….…….33
重要事项………………………………………………………………………………………..34
2003 年年志………………………………………………………………………………….…37
财务报告………………………………………………………………………………………..38
备查文件目录…………………………………………………………………………………..74


1
一、董事长致辞

回顾
2003 年,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
的出台为行业的长远健康发展奠定了基础。随着中国城市化进程的加快,行业的逐步规范和集约,
市场供需的日趋均衡,作为中国国民经济的支柱产业,房地产行业的发展前景令人鼓舞。
2003 年,集团房地产业务进入高速增长期,并取得理想回报,全年实现营业收入人民币 亿元,
净利润人民币 亿元,分别较去年增长 %和 %,每股盈利 元。以深圳和上海为核
心的重点投资以及过去三年不断推进的二线城市扩张是保障集团业绩获得快速增长的主要因素。
在过去的一年,集团在深圳和上海的业务继续提供理想回报,特别值得关注的是,在深圳市场继续
提供稳定增长的盈利来源的同时,上海市场在集团的盈利贡献比例大幅提升并与深圳市场的贡献旗
鼓相当,上海、深圳市场的盈利贡献分别占集团净利润的 % 和 %,这一变化基于过去三
年集团对上海市场的成功投资策略。不可忽视的是,作为一家全国品牌的房地产开发商,集团在二
线城市的投资亦成为集团重要的利润来源,这些城市主要包括南京、成都、沈阳、南昌、武汉和长
春。
年内,集团积极开拓以深圳为核心的珠江三角洲市场、以上海为核心的长江三角洲市场以及以沈阳
为核心的东北市场,并形成深圳、上海和沈阳区域管理中心。在深圳区域,集团先后进入中山和广
州市场;在沈阳区域,集团进入大连和鞍山市场;在上海区域,集团积极寻求在苏南区域的合作机
会。截至年末,公司已在 15 个城市拥有项目资源,待开发项目资源建筑面积 744 万平方米,为未来
三年的稳定增长奠定了基础。
2003 年是行业政策不断完善的一年。国土资源部 2002 年 7 月 1 日颁布的《关于招标拍卖挂牌出让
国有土地使用权规定》的政策在各地相继实施,使土地交易公开化的同时,加强了对地价支付方式
和支付期限的管理,而与之相配合的中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》
禁止了商业银行对房地产开发商购买土地给予贷款,这一限制对开发商的资金状况提出了更高的要
求,从长远看,有实力、有资信、有品牌的发展商将获得更大的发展空间,为此,董事会对集团未
来的发展充满信心。
2003 年还是行业竞争进一步加剧的一年,我们看到,随着行业的日益规范、市场需求的持续旺盛以
及市场对长远增长的看好,大量新的资金通过公开土地交易的方式进入这一行业,与此同时,一批
相当成熟的区域开发商开始走向全国市场,集团