农村宅基地三权分置相关政策解析.ppt

农村宅基地—三权分置
2018年中央一号文件提出,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,“三权分置”的实现形式,是深化农村宅基地制度改革面临的重大理论和实践课题.
目录

“三权分置”的意义
“三权分置”的实现形式
“三权分置”有哪些利好

, 宅基地问题研究主要涉及的四个方面
“三权分置”存在的问题

“三权分置”?
宅基地:就是农民在农村建房子所用的土地,
所有权:属于农村农民集体成员所有;
三权:就是宅基地的“所有权、资格权、使用权”。
过去的情况:
三权均属于集体所有,但由于国家对土地一直实施宏观调控,所以建设用地一级市场一直由政府垄断,而农村宅基地也属于建设用地范畴,宅基地虽然属于村集体所有,但农民个人不能买、不能卖,更不能开发建设,所以过去几十年时间里农民在宅基地上的话语权一直比较弱,而宅基地的巨额商业价值也一直在民间沉睡。
“三权分置”的意义

①三权分置”摆脱了农村宅基地管理的路径依赖,有利于重塑城乡土地权利关系。“三权分置”的提出,一改长期以来宅基地管理“以严治乱”的惯性思维,而是着眼产权再造,是宅基地制度最具实质意义的改革行动。
②“三权分置”统筹解决了稳定与放活的矛盾,有利于凝聚农村土地制度改革共识。“三权分置”把握“变”与“不变”的辩证关系,既维护了农村社会组织结构及土地占有关系的稳定性,又顺应了部分农民想流转宅基地使用权的意愿。
③三权分置”突破了“流转范围”的制度障碍,有利于走出农村宅基地制度改革的困局。流转宅基地,收益将显著增加,流转动力和活力将全面激发。流转收益增加后,集体组织财力会相应增强,将促进宅基地有偿退出。
④“三权分置”丰富了宅基地产权体系,有利于唤醒大量沉睡的农村土地资产。实行“三权分置”,可以显化宅基地财产价值,增加农民财产性收入。同时,将宅基地自发流转纳入规范化轨道,促进农村土地市场有序发展。
⑤“三权分置”打通了城乡要素流动的“中梗阻”,有利于释放农业农村发展活力。“三权分置”可以推动城乡统一建设用地市场建设,为城乡要素平等交换和优化配置奠定基础。适度放活宅基地使用权,特别是扩大宅基地使用权流转范围,可显著提升宅基地流转价值,扩大宅基地流转需求,从而推动构建城乡统一建设用地市场。
“三权分置”的实现形式:

①落实宅基地集体所有权。前提是明确处分权。首先,应明确集体经济组织对村庄用地的规划利用权,现阶段,在城镇化地区应立足未来,提倡统一规划、集中建设,在传统农区应因地制宜,提倡统规自建、多户联建;其次,应适度强化集体经济组织收回宅基地的权利;再次,应赋予集体经济组织对宅基地使用的监督权。核心是明确收益权。应明确集体经济组织在宅基地使用权转让时按照一定比例分享流转收益,在征地补偿时参与收益分配。这样规定,有利于保障集体土地所有权在经济上得到实质性体现。
②保障宅基地农户资格权。关键是处理好居住权与财产权的关系。居住权是农户作为集体经济组织成员的基本权利,不论宅基地如何流转,都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。不得违法调整农户宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。农户有权自愿有偿退出宅基地,但资格权的退出应以农民在城市里稳定就业和稳定居住为前提。可建立资格权退出的反悔机制,允许进城务工农民基于身份,重新从集体经济中取得使用权,但原退出所获补偿应退还集体。
③适度放活宅基地使用权。鉴于各地经济发展水平差距较大,应允许各地结合实际,采取差别性办法,适度放活宅基地使用权,确保风险可控。适度放活宅基地使用权,包括允许农户通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权,其中转让、互换、赠予只能在本集体经济组织成员之间进行,出租、抵押、入股、继承可以在非本集体经济组织成员之间进行。放活宅基地租赁权和抵押权,有利于释放土地价值潜能,吸引产业资本投向农村,促进乡村新业态发展。但要防止租赁权变性为无限期使用,抵押权过度发展,从而冲击农村社会正常秩序。考虑到宅基地制度的敏感性,现阶段放活宅基地使用权应当严格限定期限、用途,特别是不能进行商品住宅开发,严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,维护农村土地市场秩序,保障广大农民土地权益。
“三权分置”有哪些利好

而随着乡村振兴战略的提出,发展农村、振兴农村、致富农村成为了当下的社会各界的热词和各级政府的主要工作。
今年1月2日,中央1号文件首体